Prata in bygget, priset och vem som ordnar beviset, så hamnar färdigställandeskyddet, tioprocentsgolvet och startbeskedet på var sin rad i offerten.
Ett husbygge åt en privatperson kan stå stilla på en enda handling: beviset om färdigställandeskydd. Byggnadsnämnden får inte ge startbesked utan det, och lagen lägger ansvaret för att skaffa skyddet på kunden, inte på dig. Nedan står vad lagen (2014:227) om färdigställandeskydd kräver, paragraf för paragraf, kontrollerad mot gällande lydelse t.o.m. SFS 2025:978.
Det är kunden som ska skaffa skyddet, men det är ditt bygge som väntar. 4 §: konsumenten ska se till att det finns ett färdigställandeskydd, om det krävs ett sådant enligt denna lag. Hela paragrafen är en mening, och den pekar bort från dig. Ändå är det du som står med maskiner på plats den dag nämnden säger nej till startbesked. Skriv därför in i offerten vem som ordnar skyddet, när beviset ska vara nämnden till handa, och vad som händer med tidplanen om det dröjer. Det är en avtalsfråga, inte en lagfråga, och just därför måste den stå i din text.
Vilka jobb som kräver skydd, och det som föll bort. 1 §: har en näringsidkare åtagit sig att för en konsuments räkning utföra arbeten som avser en- eller tvåbostadshus, småhus, ska det finnas ett färdigställandeskydd som består av en försäkring eller en bankgaranti. 2 § första stycket: skyddet ska finnas vid en nybyggnad, och vid en tillbyggnad eller åtgärd som är anmälningspliktig enligt föreskrifter meddelade med stöd av 16 kap. 8 § plan- och bygglagen (2010:900), om det finns behov av ett sådant skydd. 2 § andra stycket: ett färdigställandeskydd behövs dock inte för byggnad eller tillbyggnad, om åtgärden inte omfattas av krav på bygglov enligt 9 kap. plan- och bygglagen. En bygglovsbefriad åtgärd faller alltså utanför kravet redan på den grunden, även när den är anmälningspliktig.
Den enda paragraf i lagen som har rört sig sedan 2015 är just den. Lag (2025:978), utfärdad den 30 oktober 2025 och publicerad den 4 november 2025, föreskriver att 2 § ska ha följande lydelse. Ingen annan paragraf nämns i ändringsförfattningen, och noten anger att senaste lydelse dessförinnan var 2015:669. Lagen trädde i kraft den 1 december 2025, och äldre bestämmelser gäller fortfarande för handläggning och prövning av ärenden som påbörjats före ikraftträdandet. Kontrollerat i den autentiska SFS-texten, inte i ett referat. Läser du en mall eller en checklista som är äldre än december 2025 är det exakt den paragraf där den kan vara fel.
Nämnden prövar behovet, och den prövningen har ett mätbart mått. 3 § första stycket: byggnadsnämnden prövar behovet av ett färdigställandeskydd enligt 2 § första stycket 2, och om ett småhus inte ska användas för permanent bruk får nämnden trots 2 § första stycket 1 besluta att något färdigställandeskydd inte behövs. 3 § andra stycket säger hur prövningen ska göras: vid behovsprövningen ska byggnadsnämnden särskilt beakta de beräknade kostnaderna för näringsidkarens åtaganden och kostnaderna för färdigställandeskyddet. Det är två belopp, inte två åsikter. En offert som redan visar båda ger kunden ett underlag att lämna in.
Utan beviset, inget startbesked. 12 §: att byggnadsnämnden inte får besluta om startbesked för byggnadsarbetet innan ett bevis om färdigställandeskydd har visats upp för nämnden framgår av 10 kap. 23 § plan- och bygglagen (2010:900). Hänvisningen kontrollerades mot gällande PBL den 11 september 2026 och landar rätt, men vägen dit är längre än förr: 10 kap. 23 § andra stycket 2 talar numera om ett färdigställandeskydd som avses i 16 §, och det är 10 kap. 16 § i PBL som i sin tur hänvisar till lagen (2014:227). Kedjan går alltså via en paragraf till. Det spelar ingen roll för utfallet, men allt som citerar PBL ordagrant behöver läsa om raden.
Startbeskedet har fler stoppklossar än den här sedan 2026. 10 kap. 23 § första stycket i lydelsen enligt lag (2026:712): startbesked får ges endast efter prövning av byggherrens förslag till kontrollplan och avfallshanteringsplan, behovet av sakkunnigkontroll och det som har framkommit vid det tekniska samrådet. Andra stycket radar sedan upp fem villkor, och färdigställandeskyddet är bara ett av dem. Punkt 3 kräver en kopia av ett beslut om skyddsrum enligt 3 kap. 1 § första stycket lagen (2026:440) om skyddsrum och skyddade utrymmen, om en underrättelse krävs enligt 3 kap. 2 § samma lag. Punkt 4 kräver en redovisning av alternativa energiförsörjningssystem, om en sådan krävs enligt 23 § lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader. Tidplanen i din offert bör alltså inte ha en enda rad som heter startbesked, utan en rad per handling.
Tio procent, och det är inte samma tio procent som kunden håller inne. 8 §: ett färdigställandeskydd får begränsas till ett visst belopp, men det ska alltid motsvara minst tio procent av det avtalade priset för den åtgärd som omfattas av skyddet. Siffran känns igen: enligt 52 § konsumenttjänstlagen (1985:716) har konsumenten vid småhusentreprenad rätt att hålla inne tio procent av det avtalade priset till dess entreprenaden godkänts. Det är två olika saker med samma tal. Det ena är storleken på en försäkring eller bankgaranti, det andra är pengar kunden behåller på ditt konto. Blandar din betalplan ihop dem har du räknat bort tio procent två gånger, eller ingen gång.
Vad skyddet faktiskt täcker, och ordet konkurs står i lagtexten. 5 § första stycket: skyddet ska omfatta skälig ersättning för extra kostnader för att slutföra arbetena, kostnader för att avhjälpa fel som en besiktningsman har anmärkt på vid en slutbesiktning enligt 53 § konsumenttjänstlagen (1985:716), och kostnader för att avhjälpa skador på byggnaden som har orsakats av de felen. Andra stycket säger när det får tas i anspråk: för den första posten om du hamnar i sådant dröjsmål som ger konsumenten rätt att häva avtalet enligt 29 § konsumenttjänstlagen, och för de två senare om näringsidkaren har gått i konkurs eller av annan anledning inte kan fullgöra sitt åtagande. Skyddet är alltså byggt för fallet att du försvinner. Det är värt att säga rakt ut i offerten, för det är den oron kunden har när hen ändå ska betala för det.
Ingen självrisk får avtalas. 6 §: ett avtal om färdigställandeskydd får inte innehålla villkor som, utöver vad som följer av 7 och 8 §§, inskränker konsumentens rätt att ta färdigställandeskyddet i anspråk, och det får inte heller innehålla villkor om att konsumenten ska svara för en viss självrisk. 7 §: avtalet ska innehålla villkor som säkerställer att belopp som tas i anspråk används för att täcka just de kostnader som avses i 5 § första stycket. Får kunden en offert från ett försäkringsbolag med en självriskrad är det de två paragraferna som ska läsas först.
Kundens klocka mot skyddet är ett år. Kundens klocka mot dig är tio. 9 § andra stycket: när det gäller ersättning för extra kostnader att slutföra arbetena får ett tidsvillkor innebära att begäran ska göras utan oskäligt dröjsmål efter det att konsumentens rätt att häva avtalet har uppkommit, och när det gäller ersättning för fel och skador får villkoret innebära att begäran ska göras inom ett år från den dag då entreprenaden godkändes vid en slutbesiktning enligt 53 § konsumenttjänstlagen. Jämför 61 § tredje stycket konsumenttjänstlagen: har det vid en småhusentreprenad gjorts en slutbesiktning enligt 53 §, får reklamation inte göras senare än tio år efter det att småhusentreprenaden godkänts enligt 56 § andra stycket, om inte annat följer av garanti eller liknande utfästelse. Skyddet är alltså stängt nio år innan ditt eget ansvar är det.
Den som betalar ut övertar kundens krav, och kunden får inte avtala bort det. 10 §: skyddet ska innehålla villkor om att den som svarar för färdigställandeskyddet och som har betalat ut ersättning övertar den rätt till ersättning som konsumenten kan ha mot den som på grund av avtal eller eget vållande eller på annan grund är ersättningsskyldig med anledning av felet eller skadan, och om att konsumenten inte till nackdel för den som svarar för skyddet får avsäga sig den rätt till ersättning som tillkommer honom eller henne. Regressen går alltså vidare, till dig eller till den underentreprenör som orsakade felet. 11 §: efter att avtalet om skydd ingåtts får parterna inte träffa avtal som gör att villkoren inte längre uppfyller lagens krav.
Säger nämnden nej finns en väg, och den går inte via ett telefonsamtal. 13 §: byggnadsnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos länsstyrelsen, och länsstyrelsens beslut får överklagas hos mark- och miljödomstol. Överklagandet vinner på samma två belopp som nämnden ska väga enligt 3 § andra stycket: vad åtagandena beräknas kosta, och vad skyddet kostar. Har din offert redan de siffrorna har kunden sitt underlag utan att behöva be dig om det.
Säg vad som ska byggas, priset för den del skyddet omfattar och vem som ordnar beviset.
Skyddet, tioprocentsgolvet, beviset före startbesked och tidplanen hamnar på var sin rad.
Granska och skicka, medan du fortfarande står kvar hos kunden.
Samma motor, skräddarsydd för din bransch. Testa första offerten gratis, ingen registrering.
Fallet: nybyggnad av ett enbostadshus åt en privatperson, entreprenaden avtalad till 2 400 000 kronor. Nybyggnad, alltså krävs färdigställandeskydd enligt 2 § första stycket 1 utan behovsprövning, om inte huset ska stå obebott enligt 3 § första stycket.
| Vad skyddet omfattar | Lagrum | När det får tas i anspråk |
|---|---|---|
| Extra kostnader för att slutföra arbetena | 5 § första stycket 1 | Får tas i anspråk vid dröjsmål som ger hävningsrätt enligt 29 § konsumenttjänstlagen. Begäran utan oskäligt dröjsmål (9 §) |
| Kostnader för att avhjälpa fel som besiktningsmannen anmärkt vid slutbesiktningen | 5 § första stycket 2 | Får tas i anspråk om näringsidkaren gått i konkurs eller annars inte kan fullgöra. Begäran inom ett år från godkännandet (9 §) |
| Kostnader för att avhjälpa skador på byggnaden som orsakats av de felen | 5 § första stycket 3 | Samma villkor och samma ettårsgräns som raden ovanför |
| Minsta storlek på skyddet | 8 § | Får begränsas till ett visst belopp, men aldrig under tio procent av det avtalade priset för den åtgärd som omfattas |
| Självrisk för kunden | 6 § | Får inte avtalas. Inte heller villkor som inskränker kundens rätt utöver 7 och 8 §§ |
| Vem som ska skaffa skyddet | 4 § | Konsumenten. Men utan uppvisat bevis ger nämnden inget startbesked (12 § här, och 10 kap. 23 § plan- och bygglagen) |
Tioprocentsgolvet i 8 § ger minst 240 000 kronor i skydd på den entreprenaden. Det är inte samma pengar som de tio procent kunden får hålla inne enligt 52 § konsumenttjänstlagen till dess entreprenaden är godkänd, och en betalplan som råkar slå ihop dem blir fel åt ett av hållen. Beviset ska dessutom vara uppe hos nämnden innan startbeskedet, och skyddet som helhet är skrivet för fallet att entreprenören inte kan fullgöra. Det sista är obehagligt att skriva i en offert, och det är precis därför det bygger förtroende att göra det.
Kunden. Enligt 4 § lagen (2014:227) om färdigställandeskydd ska konsumenten se till att det finns ett färdigställandeskydd, om det krävs ett sådant enligt lagen. Det praktiska trycket ligger ändå på entreprenören, eftersom byggnadsnämnden enligt 12 § inte får ge startbesked innan ett bevis om skyddet har visats upp. Skriv därför in i offerten vem som ordnar handlingen, när den ska vara nämnden till handa och vad som händer med tidplanen om den dröjer.
Enligt 2 § första stycket ska ett färdigställandeskydd finnas vid en nybyggnad, och vid en tillbyggnad eller åtgärd som är anmälningspliktig enligt föreskrifter meddelade med stöd av 16 kap. 8 § plan- och bygglagen (2010:900), om det finns behov av ett sådant skydd. Enligt andra stycket behövs skyddet dock inte för byggnad eller tillbyggnad om åtgärden inte omfattas av krav på bygglov enligt 9 kap. plan- och bygglagen. Kravet gäller bara arbeten som avser en- eller tvåbostadshus, småhus, utförda för en konsuments räkning (1 §).
Minst tio procent av priset. Enligt 8 § får ett färdigställandeskydd begränsas till ett visst belopp, men det ska alltid motsvara minst tio procent av det avtalade priset för den åtgärd som omfattas av skyddet. På en entreprenad avtalad till 2 400 000 kronor betyder det minst 240 000 kronor.
Nej. 8 § i lagen om färdigställandeskydd anger minsta storlek på en försäkring eller bankgaranti. 52 § konsumenttjänstlagen (1985:716) ger konsumenten rätt att vid småhusentreprenad hålla inne tio procent av det avtalade priset till dess entreprenaden har godkänts enligt 56 § andra stycket. Det är två skilda saker med samma procentsats, och en betalplan som slår ihop dem räknar fel.
Enligt 5 § första stycket skälig ersättning för extra kostnader för att slutföra arbetena, kostnader för att avhjälpa fel som en besiktningsman har anmärkt på vid en slutbesiktning enligt 53 § konsumenttjänstlagen, och kostnader för att avhjälpa skador på byggnaden som har orsakats av de felen. Den första posten får tas i anspråk om näringsidkaren hamnar i sådant dröjsmål som ger konsumenten rätt att häva avtalet enligt 29 § konsumenttjänstlagen. De två senare får tas i anspråk om näringsidkaren har gått i konkurs eller av annan anledning inte kan fullgöra sitt åtagande.
Nej. Enligt 6 § får ett avtal om färdigställandeskydd inte innehålla villkor som, utöver vad som följer av 7 och 8 §§, inskränker konsumentens rätt att ta skyddet i anspråk, och det får inte heller innehålla villkor om att konsumenten ska svara för en viss självrisk. Enligt 7 § ska avtalet dessutom innehålla villkor som säkerställer att utbetalade belopp används för de kostnader som avses i 5 § första stycket.
Enligt 9 § andra stycket får ett tidsvillkor för ersättning enligt 5 § första stycket 1 innebära att begäran ska göras utan oskäligt dröjsmål efter det att konsumentens rätt att häva avtalet har uppkommit. För ersättning enligt 5 § första stycket 2 och 3 får villkoret innebära att begäran ska göras inom ett år från den dag då entreprenaden godkändes vid en slutbesiktning enligt 53 § konsumenttjänstlagen. Jämför 61 § tredje stycket konsumenttjänstlagen: har slutbesiktning gjorts vid en småhusentreprenad får reklamation inte göras senare än tio år efter det att småhusentreprenaden godkänts enligt 56 § andra stycket, om inte annat följer av garanti eller liknande utfästelse.
Ja, i två fall. Enligt 3 § första stycket prövar byggnadsnämnden behovet av skydd enligt 2 § första stycket 2, och om ett småhus inte ska användas för permanent bruk får nämnden trots 2 § första stycket 1 besluta att något färdigställandeskydd inte behövs. Vid behovsprövningen ska nämnden enligt 3 § andra stycket särskilt beakta de beräknade kostnaderna för näringsidkarens åtaganden och kostnaderna för färdigställandeskyddet. Nämndens beslut får enligt 13 § överklagas hos länsstyrelsen, och länsstyrelsens beslut hos mark- och miljödomstol.
Enligt 10 kap. 23 § plan- och bygglagen (2010:900), i lydelsen enligt lag (2026:712), får startbesked ges endast efter prövning av byggherrens förslag till kontrollplan och avfallshanteringsplan, behovet av sakkunnigkontroll och det som framkommit vid det tekniska samrådet. Andra stycket ställer sedan fem villkor, varav färdigställandeskyddet är ett. Punkt 3 kräver en kopia av ett beslut om skyddsrum enligt 3 kap. 1 § första stycket lagen (2026:440) om skyddsrum och skyddade utrymmen, om en underrättelse krävs enligt 3 kap. 2 § samma lag. Punkt 4 kräver en redovisning av alternativa energiförsörjningssystem, om en sådan krävs enligt 23 § lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader.
Ja, en paragraf. Genom lag (2025:978), utfärdad den 30 oktober 2025 och publicerad den 4 november 2025, föreskrivs att 2 § lagen (2014:227) om färdigställandeskydd ska ha ny lydelse. Ingen annan paragraf berörs av ändringsförfattningen, och noten anger att senaste lydelse dessförinnan var 2015:669. Lagen trädde i kraft den 1 december 2025, och äldre bestämmelser gäller fortfarande för handläggning och prövning av ärenden som påbörjats före ikraftträdandet.