Offert på attefallshuset? Gör den på 2 minuter.

Reglerna bytte namn, nummer och siffror hösten 2025

Attefallshuset är den vanligaste förfrågan en småhusbyggare får, och den som är svårast att offerera rätt. Inte för att bygget är svårt, utan för att kunden har läst en artikel från 2019 och du har en mall från 2021, medan lagen skrevs om hösten 2025. Det som avgör om din offert vinner är sällan priset per kvadratmeter. Det är om raderna svarar på vad som får byggas utan lov, när kommunens klocka börjar ticka, och varför exakt samma vecka arbete ger 0 kronor i rotavdrag i det ena fallet och tiotusentals i det andra.

Ordet attefallshus står inte längre i lagen. Det gör inget för kunden, som kommer att säga attefallshus i telefon i tio år till, men det gör mycket för din offert. Hela 9 kap. plan- och bygglagen (2010:900) är omskrivet och omnumrerat genom lag (2025:974). De gamla paragraferna 9 kap. 4 a, 4 b och 4 c §§, som varje mall i branschen hänvisar till, finns inte kvar. Reglerna heter numera komplementbyggnad och komplementbostadshus, de sitter i 9 kap. 4 och 5 §§, och de skiljer inte längre på friggebod och attefallshus. En offert som citerar 9 kap. 4 a § citerar en paragraf som inte finns, och det är det första en byggnadsinspektör ser.

Trettio kvadratmeter inom detaljplan, femtio utanför. Enligt 9 kap. 4 § krävs det trots 3 § inte bygglov för nybyggnad av en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus inom detaljplan, om byggnaden får en byggnadsarea som är högst 30,0 kvadratmeter, en byggnadsarea som är mindre än byggnadsarean för den byggnad den ska komplettera, en taknockshöjd som är högst 4,0 meter, och placeras inom tomten. Utanför detaljplan gäller enligt 9 kap. 5 § samma uppbyggnad med andra tal: 50,0 kvadratmeter och taknockshöjd 4,5 meter. Två av villkoren är nya i praktiken. Byggnaden måste vara mindre än huset den kompletterar, vilket utesluter komplementbostadshuset på den lilla fritidstomten, och taknockshöjden mäts på nocken, inte på taklisten, vilket avgör om ett loft får plats.

Taket på tomten är den rad som fäller flest jobb. Det här är den nya siffran, och den finns inte i någon mall som är skriven före hösten 2025. Enligt 9 kap. 4 § första stycket 5 krävs bygglov ändå om byggnaden tillsammans med övriga komplementbyggnader och komplementbostadshus på tomten får en sammanlagd byggnadsarea som är större än 45,0 kvadratmeter. Utanför detaljplan går taket enligt 9 kap. 5 § första stycket 5 vid 65,0 kvadratmeter. Andra stycket i båda paragraferna säger vad som ska räknas in: komplementbyggnader och komplementbostadshus som inte omfattas av krav på bygglov enligt denna lag eller har undantagits från krav på lov enligt äldre bestämmelser. Den gamla friggeboden i hörnet av tomten och attefallsförrådet från 2019 ligger alltså i samma pott som det du ska bygga. Fråga efter dem redan på första besöket och mät dem, för kunden räknar dem aldrig själv.

För själva huset finns numera varken lov, anmälan eller startbesked. Anmälningsplikten har smalnat, och det är den enskilt största nyheten för tidplanen. Enligt 6 kap. 1 § plan- och byggförordningen (2011:338), i lydelsen enligt förordning (2025:979), krävs anmälan vid sex uppräknade åtgärder: rivning av en byggnad med större byggnadsarea än 50,0 kvadratmeter, ändring som väsentligt påverkar bärande konstruktion, ändring som väsentligt påverkar brandskyddet, installation eller väsentlig ändring av hiss, eldstad, rökkanal eller ventilationsanordning, installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad, samt nybyggnad eller väsentlig ändring av ett vindkraftverk. Nybyggnad av ett komplementbostadshus står inte där. Och enligt 10 kap. 3 § plan- och bygglagen får en åtgärd inte påbörjas innan byggnadsnämnden har gett ett startbesked bara om åtgärden omfattas av krav på lov eller på anmälan. Ett rent förråd eller gäststuga utan vatten och utan eldstad har alltså ingen kommunal väntetid alls. Det är ett säljargument som är sant, och det är värt en egen rad överst i offerten.

Men vattnet drar tillbaka jobbet till kommunen. Här ligger fällan, och den ligger i den punkt de flesta hoppar över. Så fort huset ska ha dusch, wc eller ens en diskbänk med avlopp träffas jobbet av 6 kap. 1 § första stycket 5: installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad. Då krävs anmälan, då krävs startbesked enligt 10 kap. 3 § innan arbetet påbörjas, och då får byggnadsverket enligt 10 kap. 4 § inte tas i bruk i de delar som omfattas av startbeskedet förrän nämnden har gett ett slutbesked. Samma sak gäller kaminen enligt punkt 4. Handläggningstiden står i 6 kap. 5 §: tidsfristen för en anmälan är fyra veckor och får förlängas högst en gång med högst fyra veckor. Det betyder att gäststugan kan resas på fyra dagar medan gäststugan med dusch behöver upp till åtta veckors framförhållning. Sätt den gaffeln högst upp i offerten, för den flyttar startdatumet mer än något annat val kunden gör.

Fyra och en halv meter till gränsen, och grannens ja ska vara skriftligt. Placeringen är kvar som lovfråga även när byggnaden är lovfri. Enligt 9 kap. 34 § krävs det bygglov närmare gränsen än 4,5 meter, eller inom ett område närmare än 30,0 meter från ett järnvägsspårs mitt, för åtgärder som inte omfattas av krav på lov enligt andra bestämmelser i kapitlet, när åtgärden är nybyggnad eller tillbyggnad av en byggnad. Undantaget står i 9 kap. 35 § första stycket 3: bygglov krävs inte om de grannar som berörs av åtgärden skriftligen har medgett åtgärden, och åtgärden antingen inte strider mot detaljplanen eller är en sådan åtgärd som får strida mot den enligt 10 kap. 2 a §. Andra stycket är den detalj som sparar veckor: vid en åtgärd intill en allmän plats eller järnväg anses grannen ha medgett åtgärden om medgivandet har lämnats av huvudmannen för den allmänna platsen eller av järnvägens infrastrukturförvaltare. Skriftligen betyder skriftligen. Ett muntligt ja över staketet är inget medgivande, och det är byggherren som får byggsanktionen den dagen grannen ångrar sig.

Huset får strida mot detaljplanen, men inte mot skyddsbestämmelserna. Enligt 10 kap. 2 § ska en åtgärd genomföras så att den inte strider mot det lov som har getts, eller, om åtgärden inte kräver lov, mot den detaljplan eller de områdesbestämmelser som gäller för området. Sedan kommer undantaget i 10 kap. 2 a §: trots 2 § 2 får åtgärden strida mot detaljplanen eller områdesbestämmelserna om den är nybyggnad av en komplementbyggnad till ett en- eller tvåbostadshus eller av ett komplementbostadshus, tillbyggnad av ett en- eller tvåbostadshus eller av en sådan komplementbyggnad, inredning av ytterligare en bostad i ett enbostadshus, uppförande, flytt eller utökning av en mur eller ett plank, eller uppförande, flytt eller utökning av en altan som tillsammans med övriga altaner på tomten inte upptar en markyta större än 50,0 kvadratmeter. Undantaget gäller dock inte sådana bestämmelser om skyddsåtgärder som avses i 4 kap. 12 § 1 eller 42 § första stycket 4 b. Prickmark hindrar alltså inte huset. En skyddsbestämmelse gör det.

Fyra platser där lovfriheten tar slut ändå. 9 kap. 8 § säger det rakt ut: även om bygglov inte krävs enligt 4 till 7 §§ kan bygglov krävas enligt någon av 34 till 37 §§. Utöver gränsen och järnvägen i 34 § finns två fall till som är lätta att missa på ett första platsbesök. Enligt 9 kap. 36 § krävs bygglov inom eller i anslutning till områden som är av riksintresse för totalförsvarets anläggningar för nybyggnad och tillbyggnad av komplementbostadshus och för inredning av ytterligare en bostad i ett enbostadshus, om det är fråga om områden för flygplatser eller övnings- eller skjutfält. Enligt 9 kap. 37 § krävs bygglov för nybyggnad och tillbyggnad om åtgärden avser en byggnad som omfattas av skyddsbestämmelser i detaljplan eller är en särskilt värdefull byggnad enligt 8 kap. 13 §, eller om åtgärden vidtas inom en tomt eller ett bebyggelseområde med sådant skydd. Två frågor på plats räcker för att sortera det: ligger fastigheten nära ett övningsfält eller en flygplats, och står något om kulturvärden i planbestämmelserna.

Strandskyddet ligger i en annan balk och bryr sig inte om att huset är lovfritt. Enligt 7 kap. 14 § miljöbalken (1998:808) omfattar strandskyddet land- och vattenområdet intill 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd, och länsstyrelsen får i det enskilda fallet utvidga området till högst 300 meter. Inom ett strandskyddsområde får enligt 7 kap. 15 § nya byggnader inte uppföras, och inte heller grävningsarbeten eller andra förberedelsearbeten utföras för dem. Ingenting i plan- och bygglagens lovfrihet ändrar det. Tre undantag är nya och värda att kunna, alla enligt lag (2025:512): strandskydd gäller enligt 7 kap. 13 a § inte vid insjöar vars vattenyta vid normalt medelvattenstånd uppgår till en hektar eller mindre, enligt 13 b § inte vid sträckor av ett vattendrag vars bredd är två meter eller smalare, och enligt 13 c § inte vid insjöar och vattendrag som har anlagts efter den 30 juni 1975. Länsstyrelsen får i de två första fallen besluta om skydd i det enskilda fallet. Nära en huvudbyggnad finns dessutom kompletteringsregeln i 7 kap. 17 §, som gäller åtgärder inom 15 meter från huvudbyggnaden men inte närmare strandlinjen än 25 meter, inom en tomtplats som har angetts i ett dispensbeslut. Dammen som grävdes på nittiotalet är alltså inte längre ett hinder, medan den lilla tjärnen kan vara det om länsstyrelsen har beslutat särskilt.

Rotavdraget är noll på huset och 30 procent på tillbyggnaden. Det här är den rad kunden inte förstår förrän någon skriver ut den, och den är värd ett samtal. Enligt 67 kap. 13 a § inkomstskattelagen (1999:1229) räknas som hushållsarbete även reparation, underhåll samt om- och tillbyggnad av ett småhus som ägs av den som begär skattereduktion. Nybyggnad står inte i uppräkningen. Ett friliggande komplementbostadshus ger därför inget rotavdrag på en enda arbetsrad. Byggs samma yta i stället som tillbyggnad enligt 9 kap. 10 § plan- och bygglagen, alltså högst 30,0 kvadratmeter bruttoarea eller öppenarea utan att överstiga byggnadens taknock, är hela arbetskostnaden rotgrundande. Reduktionen är enligt 67 kap. 19 § 30 procent av arbetskostnaden, högst 75 000 kronor per person och beskattningsår varav högst 50 000 kronor för rotarbete, och underlaget räknas enligt 67 kap. 18 § andra stycket utan material, utrustning och resor. Två spärrar till bör stå i offerten: enligt 67 kap. 13 c § 5 ges inget avdrag för om- eller tillbyggnad av ett småhus för vilket fastighetsavgift inte har tagits ut för de fem första kalenderåren efter beräknat värdeår, vilket träffar nybyggda villor, och enligt punkt 4 inte heller för arbete som redan gett skattereduktion för grön teknik.

Tillbyggnadsregeln har fördubblats, och det ändrar vad du ska föreslå. Den lovfria tillbyggnaden var förr 15 kvadratmeter. Enligt 9 kap. 10 §, i lydelsen enligt lag (2025:974), krävs det inte bygglov för en tillbyggnad av en byggnad som inte är en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus, om tillbyggnaden får en bruttoarea eller öppenarea eller en kombination av dessa som är högst 30,0 kvadratmeter, inte överstiger byggnadens taknock, och tillsammans med andra genomförda tillbyggnader på byggnaden håller sig inom samma 30,0 kvadratmeter. Kunden som ville ha en gäststuga kan alltså numera få lika stor yta som en tillbyggnad, med rotavdrag på arbetet och utan tomttaket på 45 kvadratmeter. Det är två helt olika offerter på samma önskemål, och den som visar båda är den som får jobbet. Två närliggande regler hör till samma samtal: enligt 9 kap. 17 § 1 krävs inget bygglov för att inreda ytterligare en bostad i ett enbostadshus som inte är ett komplementbostadshus, och enligt 9 kap. 16 § 2 krävs inget lov för att ändra en komplementbyggnad till ett komplementbostadshus som enligt 4 eller 5 § inte kräver lov. Förrådet som blir gäststuga är alltså en ren ombyggnad.

Lovfritt är inte kravfritt, och ansvaret ligger hos din kund. Att kommunen inte prövar betyder inte att kraven försvinner. Enligt 8 kap. 1 § ska en byggnad vara lämplig för sitt ändamål, ha en god form-, färg- och materialverkan och vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga, och enligt 8 kap. 4 § gäller de tekniska egenskapskraven om bland annat bärförmåga, brandsäkerhet, fukt och energihushållning oavsett om åtgärden kräver lov. Enligt 10 kap. 5 §, i lydelsen enligt lag (2026:712), ansvarar byggherren för att varje byggåtgärd som byggherren utför eller låter utföra, och den projektering som ligger till grund för åtgärden, uppfyller de krav som gäller. Byggherren är kunden, inte du, men det är din offert som avgör om kunden begriper det. Enligt 10 kap. 2 c § ska bygg-, rivnings- och markåtgärder dessutom planeras och utföras med aktsamhet. Byggnadsnämnden kan ingripa i efterhand med stöd av 11 kap. även när ingen anmälan behövdes, och då är det utförandet som granskas, inte pappret.

Måtten som gäller, i 2026 års lydelse

Samtliga hänvisningar avser plan- och bygglagen (2010:900) i lydelsen enligt lag (2025:974) om inte annat anges. Byggnadsarea mäts på marken, taknockshöjden på nocken.

Tomttaket i 9 kap. 4 § första stycket 5 och 5 § första stycket 5 räknas enligt andra stycket i respektive paragraf ihop med alla komplementbyggnader och komplementbostadshus på tomten som inte omfattas av krav på bygglov, eller som har undantagits från krav på lov enligt äldre bestämmelser. Friggeboden räknas alltså in, även den som byggdes långt före 2025.

Vad det kostar att börja för tidigt

Gäller bara den del av jobbet som faktiskt kräver anmälan, i praktiken vattnet och kaminen. Byggsanktionsavgiften fastställs enligt 9 kap. 1 § plan- och byggförordningen (2011:338) med det prisbasbelopp som gäller det år beslutet fattas. Prisbasbeloppet för 2026 är 59 200 kronor, och kolumnen längst till höger är den siffran omräknad på ett hus med 30 kvadratmeter byggnadsarea.

Halveringsregeln är den enda raden du själv rår på ute på jobbet. Enligt 9 kap. 3 a § ska avgiften bestämmas till hälften av det belopp som annars följer, om den avgiftsskyldige hade fullgjort skyldigheten att anmäla åtgärden när den påbörjades. En inlämnad anmälan är alltså värd 3 700 kronor även den dagen tidplanen spricker, och den kostar dig en halvtimme.

Exempel: komplementbostadshus 30 m² med dusch, inom detaljplan

Kund: villaägare med 4,8 meter till tomtgränsen, ingen befintlig friggebod på tomten, vatten och avlopp dras från huvudbyggnadens servis · intalat på drygt en minut, färdig offert. Priser inklusive moms:

Arbetsraderna i tabellen är tillsammans 270 000 kronor, och rotavdraget på dem är noll, eftersom 67 kap. 13 a § inkomstskattelagen (1999:1229) räknar upp reparation, underhåll samt om- och tillbyggnad, men inte nybyggnad. Hade kunden i stället valt en tillbyggnad på 30 kvadratmeter enligt 9 kap. 10 § plan- och bygglagen hade samma arbete varit rotgrundande: 30 procent av 270 000 kronor är 81 000 kronor, och eftersom reduktionen enligt 67 kap. 19 § är högst 50 000 kronor per person och beskattningsår för rotarbete behöver den delas mellan två ägare för att kunna utnyttjas fullt ut. Samma snickare, samma vecka, 81 000 kronor i skillnad. Det är den jämförelsen kunden vill se, och den som gör att ditt förslag väger tyngre än grannens.

Byggd för hur just du offererar

Samma motor, skräddarsydd för din bransch. Testa första offerten gratis, ingen registrering.

Vanliga frågor

Krävs det bygglov eller anmälan för ett attefallshus 2026?

Varken eller för själva huset, om måtten håller, och det är en verklig förändring mot hur branschens mallar är skrivna. Huvudregeln står i 9 kap. 3 § plan- och bygglagen (2010:900): det krävs bygglov för nybyggnad. Undantaget står i 9 kap. 4 §, i lydelsen enligt lag (2025:974): trots 3 § krävs det inte bygglov för nybyggnad av en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus i ett område som omfattas av en detaljplan, om byggnaden får en byggnadsarea som är högst 30,0 kvadratmeter, en byggnadsarea som är mindre än byggnadsarean för den byggnad den ska komplettera, en taknockshöjd som är högst 4,0 meter, placeras inom tomten, och tillsammans med övriga komplementbyggnader och komplementbostadshus på tomten får en sammanlagd byggnadsarea som är högst 45,0 kvadratmeter. Utanför detaljplan gäller enligt 9 kap. 5 § i stället 50,0 kvadratmeter, taknockshöjd 4,5 meter och ett sammanlagt tak på 65,0 kvadratmeter. Anmälningsplikten är den andra halvan av svaret. Enligt 6 kap. 1 § plan- och byggförordningen (2011:338), i lydelsen enligt förordning (2025:979), krävs anmälan för sex uppräknade åtgärder: rivning av en byggnad större än 50,0 kvadratmeter, väsentlig påverkan på bärande konstruktion, väsentlig påverkan på brandskyddet, installation eller väsentlig ändring av hiss, eldstad, rökkanal eller ventilationsanordning, installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad, och nybyggnad eller väsentlig ändring av ett vindkraftverk. Ett komplementbostadshus står inte i den listan. Krävs varken lov eller anmälan krävs enligt 10 kap. 3 § plan- och bygglagen heller inget startbesked, och då finns ingen kommunal klocka att vänta på i tidplanen.

Vad kostar det att börja med vattnet innan startbeskedet?

Det går att räkna ut i förväg, och det är den enda avgiften i det här jobbet som du själv rår på. Även när huset är lovfritt är vattnet det inte: enligt 6 kap. 1 § första stycket 5 plan- och byggförordningen (2011:338), i lydelsen enligt förordning (2025:979), krävs en anmälan för en installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad, och då gäller enligt 10 kap. 3 § plan- och bygglagen (2010:900) att åtgärden inte får påbörjas innan byggnadsnämnden har gett ett startbesked. Byggsanktionsavgiften fastställs enligt 9 kap. 1 § plan- och byggförordningen med det prisbasbelopp som gäller det år beslutet fattas, och prisbasbeloppet för 2026 är 59 200 kronor. Enligt 9 kap. 13 § första stycket 4 är avgiften för att påbörja en sådan installation före startbesked 0,05 prisbasbelopp med ett tillägg av 0,0025 prisbasbelopp per kvadratmeter av den byggnadsarea som berörs, alltså 2 960 kronor plus 148 kronor per kvadratmeter. På ett hus med 30 kvadratmeter byggnadsarea blir det 7 400 kronor. Enligt 9 kap. 3 a § ska avgiften bestämmas till hälften om den avgiftsskyldige hade fullgjort skyldigheten att anmäla åtgärden när den påbörjades, alltså 3 700 kronor. Att ta huset i bruk före slutbesked kostar enligt 9 kap. 24 § första stycket 3 ytterligare 0,01 prisbasbelopp med ett tillägg av 0,0005 prisbasbelopp per kvadratmeter, alltså 1 480 kronor för samma hus. Rättas inte överträdelsen tas enligt 9 kap. 2 § en ny avgift ut med dubbla beloppet, och taket enligt 9 kap. 1 § är 50 prisbasbelopp, alltså 2 960 000 kronor.

Varför ger attefallshuset inget rotavdrag när tillbyggnaden gör det?

För att lagtexten räknar upp tre saker och nybyggnad är inte en av dem. Enligt 67 kap. 13 a § inkomstskattelagen (1999:1229) räknas som hushållsarbete även reparation, underhåll samt om- och tillbyggnad av ett småhus eller en ägarlägenhet som ägs av den som begär skattereduktion. Ett friliggande komplementbostadshus är nybyggnad, och därför ger arbetet med det inget rotavdrag alls, hur mycket av kostnaden som än är arbete. Samma kvadratmeter byggda som en tillbyggnad på bostadshuset är däremot rotarbete, och tillbyggnaden är sedan lag (2025:974) dubbelt så stor som förr: enligt 9 kap. 10 § plan- och bygglagen (2010:900) krävs det inte bygglov för en tillbyggnad som får en bruttoarea eller öppenarea eller en kombination av dessa som är högst 30,0 kvadratmeter, inte överstiger byggnadens taknock, och tillsammans med andra genomförda tillbyggnader på byggnaden håller sig inom samma 30,0 kvadratmeter. Skattereduktionen är enligt 67 kap. 19 § 30 procent av arbetskostnaden, och den sammanlagda reduktionen får uppgå till högst 75 000 kronor per person och beskattningsår, varav högst 50 000 kronor får avse sådant arbete som anges i 13 a och 13 b §§. Två spärrar till är värda en rad i offerten: enligt 67 kap. 13 c § 5 ges inget avdrag för om- eller tillbyggnad av ett småhus för vilket fastighetsavgift inte har tagits ut för de fem första kalenderåren efter beräknat värdeår, och enligt punkt 4 inte heller för arbete som redan gett skattereduktion för installation av grön teknik. Underlaget räknas enligt 67 kap. 18 § andra stycket utan material, utrustning och resor.

Offert-motorn för fler yrken