Offert på energideklarationen? Gör den på 2 minuter.

Regelboken bytte skepnad den 1 juli 2026, och mallarna hängde inte med

En energideklaration ser ut som ett fast pris per byggnad. Sedan sommaren 2026 är det tre olika handlingar i samma lag: deklarationen, inspektionsprotokollet och den nya energirenoveringsplanen. De har olika utlösare, olika intervall och olika innehåll, och två av dem växer igen den 1 oktober 2026. Det som avgör om din offert håller är sällan timpriset. Det är om raderna svarar på vilken handling kunden faktiskt behöver, vilket datum klockan börjar gå och vilka kilowatt som räknas in i gränsen.

Inspektionen gick från tio år till fem, och för de största husen till tre. Fram till den 30 juni 2026 fanns kravet på två ställen. Den numera upphävda 8 a § knöt inspektionen till deklarationen i byggnader som skulle energideklareras enligt 5 §, och en deklaration får enligt 6 b § användas i tio år. Den gamla 10 § krävde inspektion minst vart tionde år i byggnader som inte skulle deklareras. Genom lag (2026:744), i kraft den 1 juli 2026, upphävdes 8 a § och allt samlades i en enda 10 §: har byggnaden ett uppvärmnings-, ventilations- eller luftkonditioneringssystem, eller flera sådana system, med en sammanlagd nominell effekt på över 70 kilowatt, ska ägaren se till att systemets tillgängliga delar inspekteras och att ett inspektionsprotokoll upprättas. Inspektion ska utföras minst vart tredje år om den sammanlagda nominella effekten överstiger 290 kilowatt, och minst vart femte år om den överstiger 70 men inte 290 kilowatt. Varje serviceavtal som skrevs med tioårscykel före sommaren 2026 har alltså fel intervall i sig, och det är en offertrad i sig att räkna om dem.

Effektgränsen räknas på ett nytt sätt, och det är där gränsen flyttar mest. Gamla 8 a § mätte varje system för sig: ett uppvärmningssystem eller ett kombinerat rumsuppvärmnings- och ventilationssystem med en nominell effekt på rumsuppvärmning på över 70 kilowatt, eller ett luftkonditioneringssystem eller kombinerat luftkonditionerings- och ventilationssystem med en nominell effekt på över 70 kilowatt. Nya 10 § lägger i stället ihop: den sammanlagda nominella effekten ska vara summan av värmegeneratorernas och kylgeneratorernas nominella effekter. En byggnad med en panna på 55 kilowatt och en kylmaskin på 40 kilowatt låg under gränsen på båda mätningarna före den 1 juli 2026 och ligger på 95 kilowatt efter. Här ligger också en läsning som är lätt att missa: rubriken och första meningen nämner ventilationssystem, men summan består bara av värmegeneratorer och kylgeneratorer. Ett FTX-aggregat utan egen generator bidrar därför med noll kilowatt till gränsen, samtidigt som dess tillgängliga delar ingår i inspektionen när gränsen väl passerats. Skriv ut i offerten vilka generatorer du har räknat och med vilken effekt, så är underlaget för intervallet dokumenterat.

Reservpannan som aldrig går kan avgöra hur ofta kunden måste betala. Lagtexten säger summan av generatorernas nominella effekter och gör inget undantag för det som står som reserv eller spets. En fastighet med pelletspanna på 180 kilowatt, elpanna som reserv på 90 kilowatt och kylmaskin på 45 kilowatt landar på 315 kilowatt och hamnar därmed i treårscykeln, medan samma hus utan reservpannan ligger på 225 kilowatt och i femårscykeln. Skillnaden är en inspektion vartannat år extra under hela byggnadens livslängd. Det är en uppgift du behöver ha innan du sätter pris, och den finns sällan i beställningen.

Nominell effekt betyder tillverkarens siffra, och definitionen skärptes samtidigt. Enligt 3 § är nominell effekt den maximala termiska effekt, uttryckt i kilowatt, som tillverkaren har fastställt och garanterar vid kontinuerlig drift, om de verkningsgrader som tillverkaren har angett respekteras. Tidigare stod det maximala värmeeffekt, nu står det termiska effekt, vilket följer med att kylsidan räknas in. Samma paragraf fick genom lag (2026:744) två nya definitioner: kylgenerator, alltså den del av ett luftkonditioneringssystem som genererar användbar kyla och som ingår i byggnadens energianvändning, och ventilationssystem, alltså ett installationssystem som tillför utomhusluft naturligt eller mekaniskt till ett utrymme. Värmegenerator är fortsatt den del av ett uppvärmningssystem som genererar värme genom förbränning av bränsle, jouleeffekt i värmeelement med elektriska motstånd eller värmeupptagning med hjälp av en värmepump. Läser man de tre processerna ordagrant matchar en fjärrvärmecentral ingen av dem, eftersom den växlar över värme i stället för att generera den. Notera samtidigt att 3 § andra stycket ger regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer rätt att meddela ytterligare föreskrifter om vad som avses med nominell effekt och värmegenerator. Skriv därför i offerten vilka generatorer du räknat och varför, i stället för att lämna en summa utan härledning.

Fyra undantag från inspektionen, och tre av dem hänger på kundens egen teknik. Undantagen ligger i förordningen (2006:1592). Till och med den 30 september 2026 står de i 8 a §, och genom förordningen (2026:869) flyttar de den 1 oktober 2026 till en ny 8 b §. Kraven på inspektion gäller då inte om systemen omfattas av ett avtal om energiprestanda som kan anses ha motsvarande effekt som en inspektion, inte för byggnader som har ett system för fastighetsautomation och fastighetsstyrning, inte för bostadshus som är utrustade med en funktion för kontinuerlig elektronisk övervakning som mäter systemets effektivitet och lämnar information när effektiviteten sjunker väsentligt och när systemet kräver service, effektiva regleringsfunktioner för att säkerställa optimal produktion, distribution, lagring och användning av energi, och kapacitet för att reagera på externa signaler och anpassa energianvändningen, och inte för byggnader som är avsedda för totalförsvaret eller som annars är av betydelse för Sveriges säkerhet. Två detaljer är värda pengar. Bostadshusundantaget kräver alla tre punkterna samtidigt, och den tredje om externa signaler är ny, så ett hus som var undantaget före den 1 oktober 2026 kan sluta vara det. Och undantaget för fastighetsautomation pekade tidigare på definitionen i 1 kap. 3 § a plan- och byggförordningen (2011:338), medan nya 8 b § bara säger ett system för fastighetsautomation och fastighetsstyrning. Ställ frågan i offerten i stället för att anta svaret, och prissätt kontrollen av undantaget som en egen rad.

Varje hus som ägs av det offentliga ska ha en deklaration, och klockan går ut den 1 juli 2028. Gamla 5 § krävde alltid en deklaration bara i två fall: en total användbar golvarea på över 250 kvadratmeter som ofta besöks av allmänheten, eller att byggnaden eller en del av den upplåts med nyttjanderätt. Genom lag (2026:744) tillkom en första punkt utan ytgräns och utan krav på besök: byggnaden ägs av ett offentligt organ. Offentliga organ definieras i 3 § som statliga, regionala och kommunala myndigheter samt enheter som direkt finansieras och administreras av sådana myndigheter men som inte är av industriell eller kommersiell karaktär. Övergångsbestämmelsen sätter datumet: för byggnader som avses i 5 § första stycket 1 och som före ikraftträdandet inte omfattades av ett krav på energideklaration ska deklarationen vara upprättad senast den 1 juli 2028. Det är förrådet, pumphuset, omklädningsbyggnaden och klubbstugan i kommunal ägo som plötsligt står på listan. Undantagen i 2 § förordningen gäller fortfarande och rensar bort en del av dem: byggnader som huvudsakligen används för andakt eller religiös verksamhet, industrianläggningar och verkstäder, bostadshus avsedda för användning mindre än fyra månader per år eller under en begränsad del av året om energianvändningen beräknas vara mindre än 25 procent av en helårsanvändning, tillfälliga byggnader avsedda att användas högst två år, ekonomibyggnader med lågt energibehov för jordbruk och skogsbruk, fristående byggnader med en total användbar golvarea som är mindre än 50 kvadratmeter, och byggnader för totalförsvaret som är av hemlig natur. En genomgång av kundens byggnadsbestånd mot den listan är ett eget uppdrag, och det är billigare för kunden än att deklarera allt.

Ombyggnad utlöser numera en deklaration, och paragrafen byter lydelse vid årsskiftet. Nya 4 § a säger att den som äger en byggnad där det utförs en ombyggnad som omfattar en betydande del av byggnadens klimatskärm ska se till att det finns en energideklaration upprättad för den ombyggda byggnaden. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om vad som avses med en betydande del av klimatskärmen. Den 1 januari 2027 byts lydelsen ut genom lag (2026:747), och då knyts kravet i stället till en sådan större byggnadsändring som avses i 1 kap. 4 § plan- och bygglagen (2010:900). För dig som offererar fasad-, tak- eller fönsterarbeten betyder det att en rad om energideklaration kan höra hemma i entreprenaden, och att formuleringen av den raden bör skilja på arbeten som avslutas före respektive efter årsskiftet.

Energirenoveringsplanen är ny och frivillig, och den tar bort en del av deklarationen. Enligt 7 § a får den som äger en byggnad låta upprätta en energirenoveringsplan, självständigt eller tillsammans med en energideklaration. Ordet är får, alltså en tjänst att sälja och inte en plikt att uppfylla. Men 9 § a ändrar innehållet i det andra dokumentet: om planen upprättas tillsammans med en deklaration ska rekommendationerna enligt 9 § första stycket 4 inte lämnas i deklarationen. Säljer du båda blir det alltså inte två fulla produkter, utan en handling som flyttar innehåll till den andra, och prissättningen bör visa det öppet. Innehållet i planen står i 8 a § förordningen från den 1 oktober 2026 och är tungt: nuvarande energiprestanda, gällande minimikrav, en färdplan med etapper för stegvis renovering, etappernas innehåll och ordning, möjligheten att ansluta fjärrvärme och fjärrkyla, beräknad andel förnybar energi efter renoveringen, information om byggprodukternas cirkularitet och deras växthusgasutsläpp under livscykeln, potentiella fördelar för hälsa, komfort, inomhusmiljö och klimatanpassningsförmåga, samt var ägaren hittar mer information om finansiering och rådgivning. För varje etapp ska dessutom anges vilka åtgärder som ingår och vilka tekniska alternativ som finns, uppskattade energibesparingar i primär och levererad energi i kilowattimmar per år och i procent, beräknade kostnader, minskningen av driftsrelaterade växthusgasutsläpp, de beräknade besparingarna i energikostnader och vilken energiklass byggnaden bedöms uppnå efter etappen. Det är timmar, inte en bilaga.

Deklarationens innehåll växer den 1 oktober 2026, och det är där tiden hamnar. Genom förordningen (2026:869) får 7 § a förordningen en ny lydelse: utöver det som framgår av 9 § första stycket lagen ska en energideklaration innehålla byggnadens energiklass, primärenergianvändning uttryckt i kilowattimmar per kvadratmeter och år samt i kilowattimmar eller megawattimmar per år, byggnadens energianvändning i samma enheter, förnybar energi som alstras på byggnaden eller dess tomt både i energi per år och i procent av energianvändningen, byggnadens driftsrelaterade växthusgasutsläpp i kilogram koldioxid per kvadratmeter och år och, om uppgiften finns tillgänglig, byggnadens globala uppvärmningspotential under hela livscykeln, energibehovet för uppvärmning och kylning, om byggnaden har kapacitet att reagera på externa signaler och anpassa energianvändningen, och om värmedistributionssystemet kan fungera vid låga eller effektivare temperaturnivåer. Rekommendationerna ska dessutom ange hur de driftsrelaterade växthusgasutsläppen kan minskas och innehålla en uppskattning av energibesparingen, och deklarationen ska ange en kontaktpunkt som kan ge tekniskt stöd och rådgivning. Samma riktning syns i lagen: 9 § första stycket 4 kräver sedan den 1 juli 2026 rekommendationer inte bara för att förbättra energiprestandan utan också för att minska driftsrelaterade utsläpp av växthusgaser och förbättra kvaliteten på inomhusmiljön. Offerter som skrevs mot 2025 års innehåll är alltså underprissatta för leveranser efter den 1 oktober 2026.

Besiktning på plats är huvudregeln, och de fyra undantagen är snävare än de låter. Enligt 8 § ska den som äger byggnaden se till att den besiktas på plats innan en energideklaration eller en energirenoveringsplan upprättas för en befintlig byggnad. Att planen numera nämns i paragrafen är nytt genom lag (2026:744), och det betyder att en fristående plan bär samma platsbesök som en deklaration. Undantagen står i 6 § förordningen: deklarationen får upprättas utan besiktning om byggnaden är ett enbostadshus med liknande utformning, storlek och energiegenskaper som en annan byggnad som har besiktats och överensstämmelsen garanteras av den oberoende experten, om deklarationen avser en del av en byggnad som har samma utformning, storlek och energiegenskaper som en annan besiktad del, om byggnaden är ny eller har dokumenterat god energiprestanda, eller om den som upprättar deklarationen bedömer att kostnaden för besiktningen kommer att motsvara minst hälften av försäljningspriset för byggnaden. Det första undantaget innehåller ordet garanteras, alltså ett ansvar experten tar personligen, och det ansvaret hör hemma i priset. Notera också att andra stycket i 6 §, som stängde undantagen när deklarationen behövde innehålla uppgifter om ett systems verkningsgrad och storlek, tas bort den 1 oktober 2026 när den bedömningen i stället flyttar till inspektionsprotokollet.

Den förenklade uppdateringen förlänger inte giltigheten, och det är den vanligaste missuppfattningen att skriva bort. Nya 6 § c säger att den som äger en byggnad med en giltig energideklaration får göra en förenklad uppdatering av den om en avgränsad åtgärd som påverkar byggnadens energiprestanda har genomförts. Sedan kommer meningen som avgör: en sådan uppdatering påverkar inte energideklarationens giltighetstid. Kunden som installerar en värmepump och uppdaterar deklarationen får alltså en handling som visar den nya prestandan, men tioårsklockan i 6 b § fortsätter räknas från originaldatumet. Sätt båda datumen i offerten, upprättandedatum och utgångsdatum, så uppstår aldrig diskussionen.

Bara en certifierad oberoende expert får skriva under, och anställningen ska stå i handlingen. Enligt 12 § ska den som är skyldig att se till att det finns en deklaration eller att ett system inspekteras, eller som vill låta upprätta en energirenoveringsplan, utse en oberoende expert som gör besiktningen enligt 8 § eller inspektionen enligt 10 §, upprättar deklarationen, planen eller protokollet, och för över handlingen elektroniskt till Boverket. Kraven på experten står i 10 § förordningen: särskild sakkunskap om energianvändning och inomhusmiljö i byggnader, och certifiering för uppgiften för viss tid av ett certifieringsorgan som är ackrediterat enligt förordning (EG) nr 765/2008 och 5 § lagen (2011:791) om ackreditering och teknisk kontroll. Oberoendet innebär att experten inte får vara närstående till den som anlitat honom eller henne och ska lämna objektiva rekommendationer som är anpassade efter byggnadens behov och inte tillgodoser egna eller närståendes kommersiella intressen. En anställd expert får anlitas av sin egen arbetsgivare, men då ska det framgå av deklarationen eller protokollet att ett sådant anställningsförhållande finns. För överföringen krävs enligt 15 § behörighet som Boverket beslutar om. Från den 1 oktober 2026 ska Boverket dessutom hålla registret över certifierade experter tillgängligt på sin webbplats, enligt 11 § a förordningen. Sätt namn, certifieringsorgan och giltighetstid i offerten, så kan kunden kontrollera dig själv.

Rot finns inte här, och att skriva det är billigare än att bli frågad. Skatteverket räknar upp att göra energideklarationer eller mäta fukt, radon och asbest bland det arbete som inte ger skattereduktion. Detsamma gäller besiktningen enligt 8 § och inspektionen enligt 10 §, eftersom det är undersökningar och inte reparation, underhåll eller ombyggnad. Ingår rotberättigat arbete i samma besök hör det hemma på en egen rad med eget pris, så att avdraget går att räkna. Någon byggsanktionsavgift för utebliven deklaration finns inte heller: Boverket är tillsynsmyndighet enligt 1 § a förordningen och får enligt 25 § meddela förelägganden som kan förenas med vite, och nya 24 § a gör ägaren skyldig att på begäran lämna de upplysningar och handlingar som tillsynen behöver. Den dyraste raden för en säljare står i 14 §: har säljaren trots köparens begäran låtit bli att fullgöra skyldigheten enligt 6 §, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad. Lägg därtill 13 § tredje stycket, som kräver att uppgiften om energiprestanda anges vid annonsering, och 12 § a förordningen, som säger att det ska ske i kommersiella medier såsom dagstidningar eller på internet med beaktande av mediets begränsningar i utrymme. Det är i annonsen bristen syns först.

Byggd för hur just du offererar

Samma motor, skräddarsydd för din bransch. Testa första offerten gratis, ingen registrering.

Exempel: energideklaration och inspektion av ett flerbostadshus, 1 480 kvadratmeter

Kund: en bostadsrättsförening med 24 lägenheter och en lokal i bottenplan, pelletspanna 180 kW, elpanna som reserv 90 kW och kylmaskin till lokalen 45 kW, FTX-aggregat utan egen generator · intalat på drygt en minut, färdig offert. Priser inklusive moms:

Tre uppgifter i intalet avgjorde priset. Reservpannan på 90 kilowatt lyfte summan från 225 till 315 kilowatt och flyttade huset från femårs- till treårsintervall, trots att den bara går vid drift­stopp. FTX-aggregatet bidrog med noll kilowatt till gränsen, eftersom summan enligt 10 § består av värmegeneratorernas och kylgeneratorernas effekter, men dess tillgängliga delar ingår ändå i inspektionen. Och eftersom föreningen ville ha renoveringsplanen samtidigt föll rekommendationerna bort ur deklarationen enligt 9 a §, vilket syns som en minusrad i stället för att tyst tas ut två gånger. Hade huset varit fjärrvärme­anslutet i stället för pelletseldat hade bilden sett annorlunda ut: definitionen av värmegenerator i 3 § räknar upp förbränning, jouleeffekt och värmeupptagning med värmepump, och en fjärrvärme­central utför ingen av dem, så bara kylmaskinens 45 kilowatt hade legat i summan och byggnaden hade fallit under 70-kilowattgränsen. Ingen rad ger rot, och det står utskrivet i stället för att lämnas åt kundens gissning.

Vanliga frågor

Offert-motorn för fler yrken