Prata in stammarna, badrummen, tillvalen och tidplanen, så skriver AI:n en offert som håller isär föreningens del och den boendes.
Ett stambyte har nästan alltid två kunder i samma trapphus. Föreningen beställer stammarna och badrummens grundutförande, och den boende beställer sina tillval. Blandar du ihop dem i ett enda belopp får du frågan om ROT-avdraget dagen efter, och sedan en gång till när fakturan kommer. Håller du dem isär från början blir offerten kort och samtalet snabbt.
Anmälan till byggnadsnämnden. Plan- och byggförordningen (2011:338) 6 kap. 1 § listar de åtgärder som kräver anmälan trots att de inte kräver lov. Punkt 5 är en installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad, och det är precis vad ett stambyte är. Rörs bärande konstruktioner går punkt 2 in också, och påverkas brandskyddet väsentligt gäller punkt 3. Anmälan görs av byggherren, alltså föreningen, inte av dig.
Tiden det tar. 6 kap. 5 §: tidsfristen för handläggning av en anmälan är fyra veckor, och den får förlängas högst en gång med högst fyra veckor. Åtta veckor är alltså det värsta rimliga fallet innan ärendet ens är avgjort. Plan- och bygglagen (2010:900) 10 kap. 3 § säger sedan att en åtgärd inte får påbörjas innan byggnadsnämnden har gett ett startbesked, och kravet gäller uttryckligen även åtgärder som bara omfattas av anmälningsplikt. Skriv därför aldrig en startvecka i en stambytesoffert utan att koppla den till startbeskedet.
Slutbeskedet innan badrummet används. 10 kap. 4 §: ett byggnadsverk får inte tas i bruk i de delar som omfattas av ett startbesked för byggåtgärder förrän byggnadsnämnden har gett slutbesked, om nämnden inte beslutar annat. I ett etappvis stambyte betyder det att en färdig etapp kan stå klar och ändå inte få tas i bruk. Den raden hör hemma i tidplanen, för det är den som avgör när de boende flyttar tillbaka.
Styrelsens tillstånd för tillvalen. Bostadsrättslagen (1991:614) 7 kap. 7 §: bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, installation eller ändring av anordning för ventilation, installation eller ändring av eldstad eller rökkanal eller annan påverkan på brandskyddet, eller någon annan väsentlig förändring av lägenheten. Styrelsen får vägra endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, tillståndet får förenas med villkor, och den som är missnöjd kan begära att hyresnämnden prövar frågan. Villkoret hör hemma i offerten, och ansvaret att söka det ligger hos kunden.
ROT bara där det hör hemma. 67 kap. 13 b § inkomstskattelagen räknar reparation, underhåll samt om- och tillbyggnad av en bostadsrättslägenhet som hushållsarbete, men bara om lägenheten innehas av den som begär skattereduktionen och arbetet utförs i lägenheten och avser åtgärder som bostadsrättshavaren svarar för. Föreningens del faller därför utanför, eftersom föreningen är en juridisk person. Av det som är kundens eget räknas enligt 67 kap. 18 § varken material, utrustning eller resor in, och enligt 67 kap. 19 § är avdraget 30 procent av det som blir kvar.
Säg antal lägenheter, badrumsyta, grundutförande, kundens tillval och vem som beställer vad.
Föreningens rader för sig, kundens tillval för sig, ROT bara på kundens arbete.
Granska och skicka, innan du lämnat trapphuset.
Samma motor, skräddarsydd för din bransch. Testa första offerten gratis, ingen registrering.
Kund: Lena, bostadsrättshavare i en förening som byter stammar i hela huset, badrum på 4,5 kvadratmeter · intalat på drygt en minut, färdig offert:
| Stammar och badrummets grundutförande föreningens entreprenad, faktureras föreningen | föreningens |
| Uppgradering till valt kakel och klinker, 4,5 kvm golv och 21 kvm vägg material | 12 400 kr |
| Sättning av valt kakel och extra tätskiktsarbete utöver grundutförandet arbete, ger ROT | 18 600 kr |
| Elgolvvärme med termostat material | 4 800 kr |
| Installation av golvvärme och elanslutning via behörig elektriker arbete, ger ROT | 6 200 kr |
| Kommod, blandare och spegelskåp enligt kundens val material | 9 700 kr |
| Montering av inredning och byte av blandare arbete, ger ROT | 3 400 kr |
| Bortforsling av emballage och rivet ytskikt från tillvalen arbete, ger ROT | 1 800 kr |
| ROT-avdrag 30 % på arbetet, 30 000 kr | −9 000 kr |
| Styrelsens tillstånd för tillvalen söks av kunden före start | kundens |
| Att betala | 47 900 kr |
Kundens arbete på sidan är 30 000 kronor och det är bara den summan avdraget räknas på. Enligt 67 kap. 18 § inkomstskattelagen räknas utgifter för material, utrustning och resor inte in i underlaget, och enligt 67 kap. 19 § är skattereduktionen 30 procent. Den första raden står kvar fast den kostar kunden noll, för utan den räknar kunden in föreningens entreprenad i ditt pris. Den sista raden står kvar av samma skäl som i alla myndighetsstyrda jobb: villkoret ska synas i offerten, inte dyka upp i ett sms veckan innan start.
Bara arbetet i den egna lägenheten, och bara på sådant som bostadsrättshavaren själv svarar för. 67 kap. 13 b § inkomstskattelagen räknar reparation, underhåll samt om- och tillbyggnad av en bostadsrättslägenhet som hushållsarbete under två förutsättningar: lägenheten innehas av den som begär skattereduktion, och arbetet utförs i lägenheten och avser sådana åtgärder som bostadsrättshavaren svarar för. Stammarna är föreningens och faktureras föreningen, som är en juridisk person och inte får något avdrag. Kundens ytskikt, inredning och tillval är kundens egna rader. Dela offerten i två delar redan från början, så att kunden ser exakt vilket belopp avdraget räknas på.
Räkna med minst fyra veckor efter komplett anmälan, och ta höjd för fyra till. Ett stambyte är enligt 6 kap. 1 § punkt 5 plan- och byggförordningen (2011:338) en installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad, och kräver därför anmälan till byggnadsnämnden. Enligt 6 kap. 5 § är tidsfristen för handläggning av en anmälan fyra veckor, och den får förlängas högst en gång med högst fyra veckor. Först därefter kan startbeskedet komma, och 10 kap. 3 § plan- och bygglagen (2010:900) säger att åtgärden inte får påbörjas innan byggnadsnämnden har gett det. Skriv startdatumet som ett villkor knutet till startbeskedet, inte som ett datum i en kalender.
Ja, men bara på en grund, och beslutet går att pröva. Enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen (1991:614) får bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, installation eller ändring av anordning för ventilation, installation eller ändring av eldstad eller rökkanal eller annan påverkan på brandskyddet, eller någon annan väsentlig förändring av lägenheten. Samma paragraf säger att styrelsen får vägra tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, att ett tillstånd får förenas med villkor, och att bostadsrättshavaren kan begära att hyresnämnden prövar frågan. Skriv därför tillståndet som ett villkor i offerten och lägg ansvaret att söka det på kunden.