Offert på braskassetten i bostadsrätten? Gör den på 2 minuter.

Tre tillstånd, tre klockor, ett hus du inte äger

En braskassett är samma produkt i en bostadsrätt som i en villa och ett helt annat papper. I villan är beställaren, byggherren och den som bär risken samma person. I föreningen är de tre olika parter, tre klockor börjar ticka vid olika tillfällen, och två av regelverken har skrivits om sedan de flesta offertmallar i branschen kom till. Det som avgör om din offert vinner är sällan priset på kassetten. Det är om raderna svarar på vem som får säga ja, vad som gäller när någon säger nej, och vem som betalar för det som sitter ovanför lägenhetstaket.

Sedan 2022 har eldstaden en egen punkt i bostadsrättslagen. Tidigare fick installationen tolkas in under den allmänna punkten om väsentlig förändring av lägenheten. Numera står den för sig själv. Enligt 7 kap. 7 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614), i lydelsen enligt lag (2022:1026), får bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, installation eller ändring av anordning för ventilation, installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet, eller någon annan väsentlig förändring av lägenheten. Ett kassettjobb träffar i praktiken tre av de fem punkterna samtidigt: eldstaden och kanalen enligt punkt 4, bjälklaget under vikten enligt punkt 1, och luftbalansen enligt punkt 3. Har lägenheten dessutom särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs enligt andra stycket alltid tillstånd för en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas, vilket är precis situationen kring en kakelugn från sekelskiftet.

Styrelsen får inte vägra fritt, och ett nej går att pröva vidare. Det här är meningen som flyttar samtalet från tycke till juridik, och den är värd att kunna utantill när kunden ringer och säger att styrelsen tvekar. Enligt 7 kap. 7 § tredje stycket får styrelsen vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ett tillstånd får förenas med villkor, och är bostadsrättshavaren missnöjd med styrelsens beslut får han eller hon begära att hyresnämnden prövar frågan. Nämndens beslut är inte heller sista ordet: enligt 11 kap. 3 § första stycket 4 bostadsrättslagen, i lydelsen enligt lag (2026:477), får hyresnämndens beslut i fråga om tillstånd till en åtgärd i en lägenhet enligt 7 kap. 7 § överklagas till Svea hovrätt, och överklagandet ska ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. För din del betyder det två saker. Ett nej är ett besked med en tidsfrist, inte ett avslutat ärende, och en daterad, specificerad offert är precis det underlag kunden behöver för att kunna pröva frågan vidare.

Sanktionen om jobbet startar utan tillstånd står i samma kapitel. Enligt 7 kap. 12 a § bostadsrättslagen, som infördes genom lag (2022:1026), får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad om bostadsrättshavaren utför en åtgärd i strid med 7 § så att någon annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom, och han eller hon inte efter uppmaning avhjälper bristen så snart som möjligt. En kassett och en kanal som satts in utan styrelsens ja är alltså inte bara en formell miss. Det är en installation som föreningen kan låta demontera och skicka räkningen för. Skriv därför ut i offerten att arbetet startar först när tillståndet är skriftligt, och lägg tillståndsdatumet som en egen rad. Det skyddar kunden, och det skyddar dig, för den som monterade är den som får frågan den dagen kanalen ska ut igen.

Rökkanalen saknas i lagens ansvarslista, och det är därför tvisterna uppstår. Läs 7 kap. 12 § andra stycket ordagrant: bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet, och detsamma gäller ventilationskanaler. Ventilationskanalerna nämns. Rökkanalerna gör det inte. I ett hus från fyrtiotalet går den murade skorstenen genom flera lägenheter och slutar ovanför taket, och vem som ansvarar för den avgörs då av stadgarna och av vad som ingår i upplåtelsen, inte av den här uppräkningen. Det är en lucka du kan göra en säljpoäng av. En offert som skriver ut var ditt ansvar slutar, vem som äger kanalen den nya insatsen ligger i, och vem som svarar för toppen och genomföringen, är en offert som styrelsen kan säga ja till på ett möte i stället för att bordlägga i två.

Anmälningsplikten har bytt paragraf, och gamla mallar pekar numera på fel ställe. Kravet är oförändrat i sak, men det har flyttat. Enligt 6 kap. 1 § första stycket 4 plan- och byggförordningen (2011:338), i lydelsen enligt förordning (2025:979), krävs det en anmälan för en installation eller väsentlig ändring av en hiss, eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation i en byggnad, när åtgärden inte omfattas av krav på bygglov, rivningslov eller marklov. Tidigare låg samma regel i 6 kap. 5 §. Den paragrafen finns kvar men handlar nu om en anmälans innehåll och handläggning: tidsfristen är fyra veckor och får förlängas högst en gång med högst fyra veckor. En kontrollplan som fortfarande hänvisar till 6 kap. 5 § punkt 4 pekar alltså på en handläggningsregel i stället för på anmälningsplikten. Sedan gäller de två spärrarna i plan- och bygglagen: enligt 10 kap. 3 § får åtgärden inte påbörjas innan byggnadsnämnden har gett ett startbesked, och enligt 10 kap. 4 § får byggnadsverket inte tas i bruk i de delar som omfattas av startbeskedet förrän nämnden har gett ett slutbesked. Upp till åtta veckor är alltså den handläggningstid du behöver räkna med, och den bör stå i klartext bredvid leveransveckan.

Bygglov kan krävas ovanpå anmälan, och just den regeln träffar bara flerbostadshuset. Det här är skillnaden som får en van villamontör att missa ett papper i sitt första föreningsjobb. Enligt 9 kap. 15 § 3 plan- och bygglagen, i lydelsen enligt lag (2025:974), krävs bygglov för annan ändring av en byggnad än en tillbyggnad om det i ett område som omfattas av en detaljplan görs en fasadändring på en byggnad som inte är ett en- eller tvåbostadshus, en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus, och ändringen sker på en fasad eller på ett tak som vetter mot en allmän plats. Med fasadändring avses enligt 1 kap. 4 § en ändring av en byggnad som innebär att byggnaden byter kulör, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller att byggnadens yttre karaktärsdrag påverkas på annat sätt. En ny stålskorsten upp genom ett tak mot gatan är alltså en lovfråga i föreningens hus och ingen lovfråga alls på villans tak. Är kanalen däremot en befintlig murad skorsten som får ett insatsrör syns ingenting utifrån, och då finns ingen fasadändring att söka lov för. Den gaffeln hör hemma tidigt i offerten, för den flyttar startdatumet med veckor.

Sedan den 1 juli 2026 finns bara ett regelverk att välja på. När Boverkets nya byggregler trädde i kraft under 2025 fanns en övergångsperiod där byggherren kunde välja de äldre reglerna i BBR och EKS. Boverket anger att den möjligheten upphörde den 1 juli 2026. Kraven på eldstäder och kanaler ligger numera i 4 kap. Skydd mot uppkomst av brand i Boverkets föreskrifter och allmänna råd (2024:7) om säkerhet i händelse av brand i byggnader, senast ändrade genom BFS 2025:10. En kontrollplan som fortfarande citerar avsnitt 5 i BBR citerar regler som byggherren inte längre får välja. Det är en enkel sak att rätta i en mall och en pinsam sak att bli påmind om av en byggnadsinspektör vid det tekniska samrådet.

Samma kassett, tyngre schakt, och det avgörs av antalet våningar. Enligt 4 kap. 19 § i de nya brandreglerna ska rökkanaler och tillhörande anslutningar, luckor och liknande antingen vara utformade i brandteknisk klass G(x) med erforderligt skyddsavstånd x till brännbara byggnadsdelar, fast inredning och fasta installationer, eller omges av ett skorstensschakt av obrännbart material i lägst brandteknisk klass EI 60 i byggnadsklass 1 och lägst brandteknisk klass EI 30 i byggnadsklass 2 och 3. Byggnadsklassen sätts per byggnad och styrs huvudsakligen av antalet plan ovan mark. Till byggnadsklass 1 hör byggnader med fyra eller fler plan ovan mark, och byggnader med tre plan ovan mark som inte är en- eller tvåbostadshus eller komplementbyggnader till sådana. Till byggnadsklass 3 hör bland annat en- och tvåbostadshus oavsett storlek med ett eller två plan ovan mark. Ett trevånings flerbostadshus hamnar alltså i klass 1 och villan i klass 3, med EI 60 mot EI 30 kring samma produkt. Det är en materialrad och en arbetsrad som skiljer, och den som kopierar sin villaoffert rakt av offererar för billigt.

Ventilationen kan fälla eldstaden, och det står numera i själva föreskriften. Enligt 4 kap. 9 § ska eldstäder vara utformade så att de tillförs tillräckligt med förbränningsluft för att ge en effektiv förbränning för avsett bränsleslag och bränslemängd, och tillgången till förbränningsluft får inte negativt påverkas av byggnadens ventilationssystem under normala driftförhållanden. I ett flerbostadshus med mekanisk frånluft är det ingen teoretisk mening. Undertrycket i lägenheten konkurrerar med kanalen om samma luft, och åtgärden är ofta uteluftsdon eller tilluft direkt till kassetten, alltså en rad som villaofferten sällan har. Till det kommer siffrorna som styr monteringen på plats: enligt 16 § ska skorstenar och rökkanaler mynna minst 1,0 meter över taktäckningen, enligt 14 § ska kanaler utanför det utrymme där eldstaden står vara utformade så att yttemperaturen inte överstiger 100 grader Celsius när eldstaden drivs med högsta dimensionerande effekt, enligt 13 § ska eldstaden stå på underlag med sådan bärförmåga att otätheter på grund av sättningar inte uppkommer, enligt 21 § ska rensluckor vara av obrännbart material och utformade så att de inte öppnar på grund av övertryck i kanalen, och enligt 10 § ska eldstadsplanet av obrännbart material täcka minst 0,30 meter framför en sluten eldstad och minst 0,10 meter på vardera sidan, alternativt minst 0,20 meter utanför vardera sida av öppningen.

Sotningen och brandskyddskontrollen är kundens löpande kostnad, och fristen går att skriva in. Enligt 3 kap. 4 § lagen (2003:778) om skydd mot olyckor ansvarar kommunen i brandförebyggande syfte för att rengöring, sotning, sker av fasta förbränningsanordningar och därtill hörande rökkanaler, och för att det som ska rengöras samt skorstenar, tak och anslutande byggnadsdelar kontrolleras från brandskyddssynpunkt. Hur ofta sotning ska ske beslutar kommunen enligt 3 kap. 1 § förordningen (2003:789) om skydd mot olyckor, medan fristerna för brandskyddskontrollen föreskrivs statligt enligt 3 kap. 2 § samma förordning. För en lokaleldstad som eldas med fasta bränslen är kontrollfristen tre år, och sex år om eldstaden används i mindre omfattning, vilket i de allmänna råden till MSBFS 2014:6 är eldning i korta eldningscykler ungefär en gång per vecka och en ungefärlig årlig förbrukning på omkring en kubikmeter ved. Över omkring 1,5 kubikmeter ger alltid treårsfrist. Kommunen får också enligt 3 kap. 4 § andra stycket lagen medge att fastighetsägaren själv sotar, om det kan ske på ett från brandskyddssynpunkt betryggande sätt. Ingen av de raderna är din kostnad, och det är precis därför de hör hemma i offerten: de visar kunden vad ägandet av en eldstad innebär efter att du har åkt hem.

Vad det kostar att börja för tidigt

Byggsanktionsavgiften fastställs enligt 9 kap. 1 § plan- och byggförordningen (2011:338) med det prisbasbelopp som gäller det år beslutet fattas. Regeringen har fastställt prisbasbeloppet för 2026 till 59 200 kronor, och kolumnen längst till höger är den siffran omräknad.

Halveringsregeln är den enda av raderna du själv rår på ute på jobbet. Enligt 9 kap. 3 a § ska avgiften bestämmas till hälften av det belopp som annars följer, om den avgiftsskyldige hade fullgjort skyldigheten att anmäla åtgärden när den påbörjades. En inlämnad anmälan är alltså värd 2 960 kronor även den dagen tidplanen spricker, och den kostar dig en halvtimme.

Exempel: kassett i öppen spis, trevånings förening från 1948

Kund: bostadsrättshavare på plan två, befintlig murad rökkanal som får insatsrör, ingen ny genomföring i taket · intalat på drygt en minut, färdig offert. Priser inklusive moms:

Tre rader i den här tabellen finns inte i en villaoffert. Arbetet på taket ligger utanför bostaden, och Skatteverket anger att du i en bostadsrätt bara kan få rotavdrag för arbeten som utförs inne i din bostad, alltså inget avdrag för arbete på exempelvis fasad eller balkong. Anmälan och kontrollplanen är administration, och kostnader för administration i samband med arbetet ger enligt samma myndighet inte rätt till avdrag. Rotavdraget är högst 30 procent av arbetskostnaden, och rot och rut är tillsammans högst 75 000 kronor per person och år, varav högst 50 000 kronor får vara rotavdrag. Hade exakt samma kassett suttit i en villa hade takarbetet varit avdragsgillt, kanalen hade fått ett EI 30-schakt i stället för EI 60, och styrelseraden hade inte funnits alls.

Byggd för hur just du offererar

Samma motor, skräddarsydd för din bransch. Testa första offerten gratis, ingen registrering.

Vanliga frågor

Vem säger ja till en braskassett i en bostadsrätt, styrelsen eller kommunen?

Båda, och de svarar på olika frågor i olika ordning. Styrelsens ja krävs enligt 7 kap. 7 § första stycket 4 bostadsrättslagen (1991:614), i lydelsen enligt lag (2022:1026): bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet. Samma paragraf träffar oftast två punkter till i samma jobb, punkt 1 om ingrepp i en bärande konstruktion när kassetten eller schaktet vilar på bjälklaget, och punkt 3 om installation eller ändring av anordning för ventilation. Kommunens ja är ett annat papper: enligt 6 kap. 1 § första stycket 4 plan- och byggförordningen (2011:338), i lydelsen enligt förordning (2025:979), krävs en anmälan för en installation eller väsentlig ändring av en hiss, eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation i en byggnad, och enligt 10 kap. 3 § plan- och bygglagen (2010:900) får åtgärden inte påbörjas innan byggnadsnämnden har gett ett startbesked. Enligt 10 kap. 4 § får byggnadsverket heller inte tas i bruk i de delar som omfattas av startbeskedet förrän nämnden har gett ett slutbesked. Handläggningstiden för en anmälan är enligt 6 kap. 5 § plan- och byggförordningen fyra veckor och får förlängas högst en gång med högst fyra veckor. Skriv därför in båda beskeden som egna rader i offerten med vem som söker vad, för kunden tror nästan alltid att styrelsens ja är hela tillståndet.

Vad kostar det att börja innan startbeskedet?

Mätbart, och det är en av få siffror i branschen som går att räkna ut i förväg. Byggsanktionsavgiften fastställs enligt 9 kap. 1 § plan- och byggförordningen (2011:338) med tillämpning av det prisbasbelopp som gäller för det år som beslutet om avgiften fattas, och regeringen har fastställt prisbasbeloppet för 2026 till 59 200 kronor. Enligt 9 kap. 13 § första stycket 2 är avgiften för att påbörja en installation eller väsentlig ändring av en eldstad före startbesked 0,1 prisbasbelopp, alltså 5 920 kronor, och enligt punkt 3 är avgiften för en rökkanal eller anordning för ventilation 0,05 prisbasbelopp med ett tillägg av 0,0025 prisbasbelopp per kvadratmeter av den byggnadsarea som berörs, alltså 2 960 kronor plus 148 kronor per kvadratmeter. Enligt 9 kap. 3 a § ska avgiften bestämmas till hälften av beloppet om den avgiftsskyldige hade fullgjort skyldigheten att anmäla åtgärden när den påbörjades, så en inlämnad anmälan är värd 2 960 kronor även när tidplanen spricker. Att ta byggnadsverket i bruk med eldstaden före slutbesked kostar enligt 9 kap. 24 § första stycket 2 ytterligare 0,02 prisbasbelopp, alltså 1 184 kronor. Rättas inte överträdelsen tas enligt 9 kap. 2 § en ny avgift ut med dubbla beloppet, och taket enligt 9 kap. 1 § är 50 prisbasbelopp.

Vad skiljer braskassetten i bostadsrätten från exakt samma kassett i en villa?

Tre saker, och ingen av dem syns på produkten. Den första är schaktet. Enligt 4 kap. 19 § Boverkets föreskrifter och allmänna råd (2024:7) om säkerhet i händelse av brand i byggnader, i lydelsen enligt BFS 2025:10, ska rökkanaler och tillhörande anslutningar, luckor och liknande antingen vara utformade i brandteknisk klass G(x) med erforderligt skyddsavstånd till brännbara byggnadsdelar, eller omges av ett skorstensschakt av obrännbart material i lägst brandteknisk klass EI 60 i byggnadsklass 1 och lägst brandteknisk klass EI 30 i byggnadsklass 2 och 3. Till byggnadsklass 1 hör byggnader med fyra eller fler plan ovan mark och byggnader med tre plan ovan mark som inte är en- eller tvåbostadshus, medan en- och tvåbostadshus med ett eller två plan ovan mark hör till byggnadsklass 3. Samma kassett kräver alltså ett tyngre schakt i föreningens hus än i villan. Den andra är lovet: enligt 9 kap. 15 § 3 plan- och bygglagen (2010:900), i lydelsen enligt lag (2025:974), krävs bygglov när det i ett område som omfattas av en detaljplan görs en fasadändring på en byggnad som inte är ett en- eller tvåbostadshus och ändringen sker på en fasad eller på ett tak som vetter mot en allmän plats, och en ny skorsten över tak är enligt definitionen i 1 kap. 4 § en fasadändring om byggnadens yttre karaktärsdrag påverkas. Den tredje är avdraget: Skatteverket anger att du i en bostadsrätt bara kan få rotavdrag för arbeten som utförs inne i din bostad, och att du alltså inte får avdrag för arbete på exempelvis fasad eller balkong. Arbetet på taket och genomföringen hör därför till en annan rad än montaget inne i lägenheten.

Offert-motorn för fler yrken