Prata in byggnaderna, systemen och anmärkningarna, så skriver AI:n en komplett offert med intervallen och paragraferna på plats.
OVK är den ovanliga affären där kunden köper ett datum. Byggnadens ägare vet att kontrollen ska göras, men sällan vilket år den ska vara gjord, vem som får skriva under den, eller vad som händer när den uteblir. Allt det står i två författningar: plan- och byggförordningen (2011:338) 5 kap. och Boverkets föreskrifter och allmänna råd (BFS 2011:16) om funktionskontroll av ventilationssystem och certifiering av sakkunniga funktionskontrollanter, i lydelse till och med BFS 2017:10. Den som skriver in dem i offerten säljer ett svar. Den som utelämnar dem säljer en timme.
Intervallet är två tal, och det är byggnaden gånger systemet som avgör. 3 § i föreskriften: tre år för förskolor, skolor, vårdlokaler och liknande oavsett typ av ventilationssystem samt för flerbostadshus, kontorsbyggnader och liknande med FT- och FTX-ventilation. Sex år för flerbostadshus, kontorsbyggnader och liknande med F-, FX- och S-ventilation. Ett bestånd med tre huskroppar kan alltså ha två olika klockor, och en fastighetsägare som fått ett aggregat med värmeåtervinning installerat i ett av husen har fått intervallet halverat i just det huset utan att någon sa det. Det allmänna rådet till samma paragraf lägger till att gymnasier, fritidshem och servicehus för äldre alltid bör räknas till treårsgruppen, medan högskolor, samlingslokaler, butikslokaler, teatrar, biografer, idrottshallar, terminaler, museer, utställningshallar, hotell och garage hamnar i den ena eller andra gruppen beroende på systemet. Skriv därför ut byggnad, system, intervall och månad per huskropp i offerten, inte ett samlat pris för hela beståndet.
Klockan räknar åt två håll, och det är motsatsen mot hissen. Andra stycket i 3 §: besiktning ska utföras senast inom föreskrivet intervall, men om besiktningen utförs tidigare än intervallet ska nästa besiktning ske senast inom föreskrivet intervall räknat från den senaste faktiskt utförda besiktningen. Har den däremot inte utförts i tid räknas tiden till nästa besiktning från när den senaste besiktningen skulle ha utförts. Den som besiktigar fyra månader för tidigt flyttar alltså hela sin framtida kalender fyra månader framåt i tiden och behåller sitt fulla intervall, medan den som besiktigar sent äter av nästa period. För hissar gäller den omvända logiken, där nästa intervall alltid räknas från det föregående intervallets utgång. Två anläggningar i samma hus, två olika sätt att räkna. Sätt därför ett datum i offerten och skriv ut vad det datumet gör med nästa.
Undantagen ligger inte där kunden tror. 2 § i föreskriften: kravet på funktionskontroll gäller inte en- och tvåbostadshus med självdragsventilation eller mekanisk frånluftsventilation utan värmeåtervinning, och inte heller ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk eller därmed jämförlig näring, industribyggnader eller byggnader avsedda för totalförsvaret som är av hemlig natur. Villan med FT- eller FTX-ventilation är däremot inte fri: den ska ha en första besiktning, och det är bara den återkommande besiktningen som en- och tvåbostadshus slipper enligt 5 kap. 1 § andra stycket plan- och byggförordningen. Det allmänna rådet till 2 § stänger den sista luckan, och det är den som ger sålda timmar: storkök, centralkök och motsvarande i separata byggnader bör också betraktas som industribyggnader, men finns det kontors- och personalutrymmen i en industribyggnad bör de ventilationssystem som betjänar dem funktionskontrolleras. Industrifastigheten som tror sig helt undantagen har alltså nästan alltid en kontorsdel som inte är det.
Behörigheten avgör vem som får skriva under. 6 § i föreskriften ger två behörigheter: N gäller alla byggnader med S-, F- och FX-ventilation samt en- och tvåbostadshus med FT- och FTX-ventilation, medan K gäller alla byggnader oavsett typ av ventilationssystem. Ett flerbostadshus med FTX kräver alltså K, och den som skickar en N-kontrollant dit får göra om jobbet. Certifieringen får enligt 17 § lämnas för högst fem år, kontrollanten ska enligt 19 § varje år rapportera genomförda uppdrag och fortbildning till certifieringsorganet, och enligt 21 § får certifieringen återkallas för den som visat sig uppenbart olämplig eller fått certifikatet på felaktiga grunder. Boverket anger att det i dagsläget finns två certifieringsorgan, RISE och Kiwa Certification AB. Skriv kontrollantens namn, behörighet, certifieringsnummer och giltighetstid i offerten. Det är fyra rader som gör konkurrenten utan certifikat obeställbar.
Energidelen är inte en extratjänst du kan välja bort. 5 kap. 3 § punkt 2 plan- och byggförordningen: vid varje återkommande besiktning ska det undersökas vilka åtgärder som kan vidtas för att förbättra energihushållningen i ventilationssystemet utan att inomhusklimatet försämras. 5 kap. 4 § punkt 3 kräver dessutom att protokollet innehåller uppgifter om luftflöden, drifttider och installerad eleffekt, alltså precis det underlag som behövs för att räkna energianvändningen för ventilation. Det är byggnadens ägare som avgör om åtgärderna ska genomföras, men underlaget ska finnas där oavsett. Sätt raden i offerten som ingående och nämn att uppgifterna behövs igen när energideklarationen ska göras, eftersom 9 § lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader kräver att deklarationen anger om obligatorisk funktionskontroll har utförts. Då blir samma protokoll två tjänster i stället för en.
Protokollet går till kommunen, intyget upp på väggen, och senareläggning finns att söka. 5 kap. 5 § plan- och byggförordningen: den som utfört besiktningen ska lämna ett exemplar av protokollet till byggnadens ägare och skicka ett exemplar till byggnadsnämnden, samt utfärda ett intyg om att besiktningen gjorts med datum för besiktningen, resultatet av kontrollen och datum för nästa besiktning. 5 kap. 6 §: ägaren ska anslå besiktningsintyget på en väl synlig plats i byggnaden. Uppsättningen i varje trapphus är en egen rad i offerten, för någon ska göra den. Och 4 § i föreskriften ger den möjlighet få kunder känner till: finns särskilda skäl får den kommunala nämnden besluta om senareläggning av besiktningstidpunkterna, och det allmänna rådet nämner att byggnaden berörs av en omedelbar ändringsåtgärd eller inte är i bruk som exempel. Står huset tomt inför en ombyggnad är det en fråga att ställa till nämnden, inte en besiktning att boka.
Säg antal huskroppar, ventilationstyp, intervall, senaste protokoll och vilka anmärkningar som ska åtgärdas.
Besiktning, protokoll och åtgärdsrader var för sig, med moms på egen rad.
Granska och skicka, innan du lämnat fastigheten.
Samma motor, skräddarsydd för din bransch. Testa första offerten gratis, ingen registrering.
Kund: en bostadsrättsförening där två hus har frånluftsventilation och det tredje fick FTX vid en ombyggnad · intalat på drygt en minut, färdig offert:
| Återkommande OVK hus A och B, F-ventilation, 48 lägenheter sexårsintervall enligt 3 §, behörighet N räcker | 18 900 kr |
| Återkommande OVK hus C, FTX-ventilation, 24 lägenheter treårsintervall enligt 3 §, kräver behörighet K | 12 400 kr |
| Protokoll per huskropp till styrelsen och till byggnadsnämnden krav enligt 5 kap. 5 § PBF | ingår |
| Energiåtgärdsförslag med luftflöden, drifttider och installerad eleffekt krav enligt 5 kap. 3 § p. 2 och 4 § p. 3 PBF | ingår |
| Besiktningsintyg uppsatt i samtliga sex trapphus krav enligt 5 kap. 6 § PBF | 1 450 kr |
| Injustering av frånluftsflöden hus A, tolv don arbete, åtgärd av anmärkning | 8 650 kr |
| Ombesiktning hus C efter åtgärdat aggregatlarm bokas när åtgärden är klar | 3 800 kr |
| Genomgång av protokollet med styrelsen och underlag till anmälan inför eventuellt aggregatbyte, 6 kap. 1 § p. 4 PBF | 4 600 kr |
| Anmälan till byggnadsnämnden och startbesked lämnas av föreningen som byggherre, fyra veckors frist enligt 6 kap. 5 § PBF | utanför offerten |
| Summa exklusive moms | 49 800 kr |
| Moms 25 % avdragsgill för den som är momsregistrerad | 12 450 kr |
| Att betala | 62 250 kr |
Ingen ROT-rad, och det är avsiktligt: beställaren är en bostadsrättsförening, alltså en juridisk person, och skattereduktionen i 67 kap. inkomstskattelagen (1999:1229) tillfaller fysiska personer. I stället står momsen på egen rad, eftersom det är den raden föreningens kassör räknar på. De två besiktningsraderna har olika årtal av ett enda skäl: hus A och B ligger på sex år och hus C på tre, enligt 3 § i föreskriften. Raden om anmälan står kvar trots att den ligger utanför offerten, för byggherren är föreningen och fristen på fyra veckor tillhör deras kalender, inte din.
Vart tredje eller vart sjätte år, och det är byggnaden tillsammans med ventilationssystemet som avgör vilket. Enligt 3 § i Boverkets föreskrifter och allmänna råd (BFS 2011:16) om funktionskontroll av ventilationssystem och certifiering av sakkunniga funktionskontrollanter gäller tre år för förskolor, skolor, vårdlokaler och liknande oavsett typ av ventilationssystem samt för flerbostadshus, kontorsbyggnader och liknande med FT- och FTX-ventilation. Sex år gäller för flerbostadshus, kontorsbyggnader och liknande med F-, FX- och S-ventilation. Samma paragraf styr också hur nästa datum räknas, och den räknar åt två håll: utförs besiktningen tidigare än intervallet räknas nästa besiktning från den senaste faktiskt utförda besiktningen, medan en besiktning som inte har utförts i tid ger ett nästa datum räknat från när besiktningen skulle ha utförts. Ett besiktningsdatum är därför inte ett datum, det är hela den kommande kalendern.
Det kommer ingen byggsanktionsavgift, och det är just därför många underskattar följderna. Verktyget är i stället byggnadsnämndens förelägganden. Enligt 11 kap. 19 § plan- och bygglagen (2010:900) får nämnden förelägga ägaren att vidta åtgärden, enligt 11 kap. 20 § att vidta rättelse, och enligt 11 kap. 33 § får nämnden förbjuda ägaren eller nyttjanderättshavaren att använda hela eller delar av byggnadsverket om det har brister som kan äventyra säkerheten. Enligt 11 kap. 37 § får både förelägganden och förbud förenas med vite, som döms ut av mark- och miljödomstol. Enligt 11 kap. 40 och 41 §§ ska beslutet genast skickas till inskrivningsmyndigheten och antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel, och enligt 11 kap. 46 § gäller ett föreläggande mot den nya ägaren om fastigheten byter ägare. Nämnden får dessutom veta det utan att fråga, eftersom funktionskontrollanten enligt 5 kap. 5 § plan- och byggförordningen (2011:338) skickar ett exemplar av protokollet dit.
Det beror på hur stort ingreppet är, och gränsen kostar pengar att missa. Enligt 6 kap. 1 § första stycket punkt 4 plan- och byggförordningen krävs anmälan för en installation eller väsentlig ändring av en anordning för ventilation i en byggnad. En filterbytesrunda är inte det, ett utbytt aggregat kan mycket väl vara det. Enligt 6 kap. 5 § är tidsfristen för handläggning fyra veckor och får förlängas högst en gång med högst fyra veckor, och enligt 10 kap. 3 § plan- och bygglagen får åtgärden inte påbörjas innan byggnadsnämnden har gett startbesked. Att ändå börja kostar enligt 9 kap. 13 § första stycket punkt 3 plan- och byggförordningen 0,05 prisbasbelopp plus 0,0025 prisbasbelopp per kvadratmeter av den byggnadsarea som berörs, alltså 2 960 kronor plus 148 kronor per kvadratmeter med prisbasbeloppet 59 200 kronor för 2026. På en byggnadsarea om 420 kvadratmeter blir det 65 120 kronor. Att ta byggnaden i bruk före slutbesked kostar enligt 9 kap. 24 § första stycket punkt 3 ytterligare 0,01 prisbasbelopp plus 0,0005 prisbasbelopp per kvadratmeter, alltså 13 024 kronor på samma yta.