Prata in objektet, lovvägen och avfallet, så skriver AI:n en komplett offert med planerna och paragraferna på plats.
Rivning är den enda entreprenad där felet inte går att laga. Ett tak som lagts snett kan läggas om, en byggnad som är borta är borta, och hela regelverket är byggt kring just den saken. Två författningar styr jobbet, och båda har ändrats nyligen: plan- och bygglagen (2010:900), där hela nionde kapitlet numrerades om genom lag (2025:974), och plan- och byggförordningen (2011:338), där sanktionsbeloppen skrevs om genom förordning (2025:979). Den som skriver offerter på gamla paragrafnummer citerar en text som inte längre finns.
Lovvägen avgörs av detaljplanen, inte av byggnadens ålder. 9 kap. 43 §: inom ett område som omfattas av en detaljplan krävs rivningslov för att riva en byggnad eller en del av en byggnad. 9 kap. 44 §: utanför detaljplan krävs lov bara om områdesbestämmelser kräver det eller förbjuder rivning, eller om byggnadsverket är särskilt värdefullt enligt 8 kap. 13 §. 9 kap. 45 §: byggnader som får uppföras utan bygglov får rivas utan lov, om de inte är särskilt värdefulla. 9 kap. 46 §: rivning som är nödvändig för att följa ett föreläggande enligt 11 kap. kräver inget lov alls. Fyra paragrafer, fyra olika svar, och kunden vet sällan vilket som gäller. Att skriva ut vilket som gäller för just den här byggnaden är den första raden som skiljer din offert från nästa.
Slipper man lov betyder det inte att man slipper kommunen. 6 kap. 1 § första stycket punkt 1 plan- och byggförordningen: anmälan krävs för rivning av en byggnad eller en del av en byggnad om byggnaden har en byggnadsarea större än 50,0 kvadratmeter. Gränsen går alltså vid byggnadens fotavtryck, och det är ett tal som går att mäta på plats med tumstock och telefon. Ett uthus på 48 kvadratmeter utanför detaljplan går att riva direkt. Samma uthus på 54 kvadratmeter gör det inte. Skriv måttet i offerten, inte en bedömning, för det är måttet som avgör om raden ska heta anmälan eller inte.
Avgiften för att börja för tidigt räknas per kvadratmeter, och den kan fyrdubblas. 10 kap. 3 § plan- och bygglagen: åtgärden får inte påbörjas innan byggnadsnämnden har gett startbesked. 9 kap. 15 § plan- och byggförordningen sätter priset på att ändå börja: en- eller tvåbostadshus 1 prisbasbelopp plus 0,002 prisbasbelopp per kvadratmeter sanktionsarea, komplementbyggnad eller annan liten byggnad 0,17 plus 0,002, flerbostadshus, kontor, handel eller byggnad för kultur- och idrottsevenemang 2 plus 0,008, och annan byggnad 2 plus 0,004. Rivs bara en del av en byggnad gäller 9 kap. 16 § med lägre grundbelopp men samma kvadratmeterpålägg. Sanktionsarean är enligt 1 kap. 7 § brutto- och öppenarean minskad med 15 kvadratmeter. Med prisbasbeloppet 59 200 kronor för 2026 kostar en villa med 120 kvadratmeter sanktionsarea 73 408 kronor. Och rör det en byggnad som enligt 9 kap. 76 § plan- och bygglagen bör bevaras på grund av sitt historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värde räknas avgiften upp med 300 procent. 9 kap. 3 § halverar beloppet om lovet fanns eller anmälan var gjord när arbetet startade, men 11 kap. 54 § plan- och bygglagen, som låter den som rättar slippa avgiften, är verkningslös vid rivning. Skriv därför starten som ett villkor i offerten: arbetet påbörjas tidigast den dag startbesked finns.
Avfallet har fått en egen plan, och de flesta mallar vet inte om det än. Sedan den 1 juli 2026 innehåller kontrollplanen enligt 10 kap. 6 § plan- och bygglagen fyra punkter om kontroller, kontrollanter, anmälningar och arbetsplatsbesök. Avfallet ligger i stället i den nya 10 kap. 8 a §, avfallshanteringsplanen, med uppgifter om vilka byggprodukter som kan återanvändas och hur de ska tas om hand, och vilket avfall åtgärden kan ge upphov till och hur det ska tas om hand, särskilt hur byggherren avser att möjliggöra materialåtervinning av hög kvalitet och att farliga ämnen hanteras och avlägsnas på ett säkert sätt. Kravet gäller inte om det är uppenbart att behov saknas. 10 kap. 5 a § kräver att åtgärden kontrolleras enligt båda planerna, som nämnden fastställer i startbeskedet, 10 kap. 9 § kräver kontrollansvarig för den kontroll som omfattas av kontrollplanen eller avfallshanteringsplanen, och 10 kap. 11 § punkt 1 lägger uttryckligen på den kontrollansvarige att biträda byggherren med att identifiera avfall och återanvändbara byggprodukter. Det är två planer, två rader och två arvoden, inte en klumpsumma som heter administration.
Sorteringen sker på plats och i sex fraktioner. 3 kap. 19 § avfallsförordningen (2020:614): den som producerar bygg- och rivningsavfall ska på den plats där avfallet uppkom sortera ut åtminstone trä, mineral som består av betong, tegel, klinker, keramik eller sten, metall, glas, plast och gips, och förvara dem skilda från varandra och från annat avfall. Undantagen är två och de är snäva: konstruktioner där material sammanfogats så att separering inte är tekniskt genomförbar enligt god praxis för avfallsinsamling, och avfall som är förorenat på ett sätt som gör att inblandning försvårar eller omöjliggör den lämpligaste behandlingen enligt avfallshierarkin i 15 kap. 11 § miljöbalken. Sex fraktioner betyder sex containrar, och sex containrar betyder yta, hyra och transporter. Den som lägger in dem som rader vinner diskussionen om varför offerten ser dyrare ut än grannens.
Lovet lever i två år, och kan tvingas vänta på laga kraft. 9 kap. 114 §: ett beslut om rivningslov gäller omedelbart, även om det inte har fått laga kraft, men byggnadsnämnden ska bestämma att beslutet gäller först när det fått laga kraft om det finns risk för att rivningen medför skador som inte kan återställas på natur- eller kulturvärden eller på totalförsvarets intressen. 9 kap. 115 §: lovet upphör att gälla om åtgärden inte har påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från den dag beslutet fick laga kraft. Bägge är tidplansrader, inte juridik. Kunden som väntar med rivningen till nästa budgetår ska se i offerten att lovet har ett slutdatum.
Säg objektet, arean, lovvägen, farligt avfall och vad som ska återanvändas.
Lov, planer, rivning, sortering och transporter var för sig, med moms på egen rad.
Granska och skicka, innan du lämnat tomten.
Samma motor, skräddarsydd för din bransch. Testa första offerten gratis, ingen registrering.
Kund: ett fastighetsbolag som river en verkstadsbyggnad på 400 kvadratmeter byggnadsarea inför nybyggnation · intalat på drygt en minut, färdig offert:
| Ansökan om rivningslov med förslag till kontrollplan och avfallshanteringsplan 9 kap. 43 §, 10 kap. 6 och 8 a §§ PBL | 9 400 kr |
| Kontrollansvarig, certifierad, tekniskt samråd till slutbesked krav enligt 10 kap. 9 § PBL | 18 500 kr |
| Inventering av farligt avfall och återanvändbara byggprodukter underlag till avfallshanteringsplanen | 11 200 kr |
| Selektiv rivning invändigt, demontering av det som ska återanvändas arbete | 46 000 kr |
| Maskinrivning av stomme och grund, 400 kvadratmeter arbete och maskin | 128 000 kr |
| Källsortering på plats i sex fraktioner, containerhyra krav enligt 3 kap. 19 § avfallsförordningen | 21 500 kr |
| Transport och mottagningsavgifter, betong och blandat enligt vägning, á-pris i bilaga | 34 800 kr |
| Farligt avfall, separat transport och dokumentation hanteras och avlägsnas separat | 12 600 kr |
| Återfyllning och grovplanering av tomten arbete och massor | 24 000 kr |
| Avgift för rivningslovet till kommunen betalas av beställaren enligt kommunens taxa | utanför offerten |
| Summa exklusive moms | 306 000 kr |
| Moms 25 % avdragsgill för den som är momsregistrerad | 76 500 kr |
| Att betala | 382 500 kr |
Ingen ROT-rad, och det är avsiktligt: beställaren är ett aktiebolag, alltså en juridisk person, och skattereduktionen i 67 kap. inkomstskattelagen (1999:1229) tillfaller fysiska personer. Gäller uppdraget i stället en privatperson är ren rivning en bedömning i det enskilda fallet och inget som ska lovas i en offertmall. De två planraderna står var för sig eftersom de är två olika krav sedan den 1 juli 2026: kontrollplanen i 10 kap. 6 § och avfallshanteringsplanen i 10 kap. 8 a §. Raden om lovavgiften står kvar trots att den ligger utanför offerten, för den som inte skriver ut den får frågan i telefon i stället.
Detaljplanen avgör, och paragrafen har fått ett nytt nummer. Sedan omnumreringen genom lag (2025:974) ligger reglerna i 9 kap. 43 § plan- och bygglagen (2010:900): inom ett område som omfattas av en detaljplan krävs rivningslov för att riva en byggnad eller en del av en byggnad. Utanför detaljplan krävs enligt 9 kap. 44 § rivningslov bara om områdesbestämmelser kräver det eller förbjuder rivning, eller om byggnadsverket är särskilt värdefullt enligt 8 kap. 13 §. Enligt 9 kap. 45 § behövs inte rivningslov för en byggnad som får uppföras utan bygglov, så länge den inte är särskilt värdefull, och enligt 9 kap. 46 § inte heller när rivningen är nödvändig för att följa ett föreläggande enligt 11 kap. Krävs inget lov kan det ändå krävas anmälan: enligt 6 kap. 1 § första stycket punkt 1 plan- och byggförordningen (2011:338) krävs anmälan för rivning av en byggnad eller en del av en byggnad om byggnaden har en byggnadsarea som är större än 50,0 kvadratmeter. Skriv därför i offerten vilken av de tre vägarna objektet går, för de har olika tidplaner.
Mer än de flesta tror, och det är den enda överträdelsen som inte går att ta tillbaka. Enligt 10 kap. 3 § plan- och bygglagen får en åtgärd som kräver lov eller anmälan inte påbörjas innan byggnadsnämnden har gett startbesked. Byggsanktionsavgiften för att ändå börja står i 9 kap. 15 § plan- och byggförordningen och är för ett en- eller tvåbostadshus 1 prisbasbelopp plus 0,002 prisbasbelopp per kvadratmeter av den rivna byggnadens sanktionsarea, och för ett flerbostadshus, en kontorsbyggnad, en handelsbyggnad eller en byggnad för kultur- eller idrottsevenemang 2 prisbasbelopp plus 0,008 prisbasbelopp per kvadratmeter. Sanktionsarean är enligt 1 kap. 7 § samma förordning brutto- och öppenarean minskad med 15 kvadratmeter. En villa med 120 kvadratmeter sanktionsarea ger alltså 73 408 kronor med prisbasbeloppet 59 200 kronor för 2026. Avser rivningen en byggnad som enligt 9 kap. 76 § plan- och bygglagen bör bevaras räknas avgiften upp med 300 procent. Enligt 9 kap. 3 § halveras beloppet om lovet fanns eller anmälan var gjord när arbetet startade, men undantaget i 11 kap. 54 § plan- och bygglagen, som annars låter den som rättar slippa avgift, hjälper inte här. En riven byggnad går inte att sätta tillbaka.
Att avfallet sedan den 1 juli 2026 har en egen plan, och att många mallar fortfarande är byggda för det gamla upplägget. Kontrollplanen enligt 10 kap. 6 § plan- och bygglagen innehåller numera fyra punkter: vilka kontroller som ska göras och vilka krav de avser, vem som gör dem och hur, vilka anmälningar som ska göras till byggnadsnämnden, och vilka arbetsplatsbesök nämnden bör göra. Avfallet ligger i stället i 10 kap. 8 a § som en avfallshanteringsplan, med uppgifter om vilka byggprodukter som kan återanvändas och hur de ska tas om hand, samt vilket avfall åtgärden kan ge upphov till och hur det ska tas om hand, särskilt hur byggherren möjliggör materialåtervinning av hög kvalitet och att farliga ämnen hanteras och avlägsnas på ett säkert sätt. Enligt 10 kap. 5 a § ska byggherren se till att åtgärden kontrolleras enligt båda planerna, som nämnden fastställer i startbeskedet, och enligt 10 kap. 9 § ska det finnas en kontrollansvarig för den kontroll som omfattas av kontrollplanen eller avfallshanteringsplanen. Två planer, ett startbesked, och två rader i din offert.