Kunden hyr lägenheten. Vem får beställa jobbet?

Renovering i hyresrätt, för den som offererar

Telefonen ringer och det gäller ett badrum i en trea på tredje våningen. Den som ringer bor där, men äger inte väggarna. Eller så är det bostadsbolaget som vill byta trettio kök på en gång, och hyresgästerna har inte hört något ännu. I båda fallen avgörs jobbet av jordabalkens tolfte kapitel, hyreslagen, och den säger olika saker om vem som får beställa vad, vem som måste säga ja och när du får komma in i lägenheten. Nedan står paragraferna ordagrant, med vad de betyder för den som offererar. Lagtexten och författningsregistret lästes den 24 oktober 2026.

Först: vem är beställaren? I en hyreslägenhet finns två som kan vilja ha jobbet gjort, och lagen ger dem olika rätt. Hyresgästen bor där, hyresvärden äger huset. Den som ringer dig är inte alltid den som får bestämma. Hyreslagen drar gränsen, och den går mitt genom de jobb som en målare, snickare, plattsättare eller rörmokare oftast får frågan om.

Måla och tapetsera får hyresgästen. 24 a § första stycket: Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Det är en rätt i lagen, inte en tjänst som hyresvärden gör. Hyresgästen som anlitar dig för att måla om vardagsrummet behöver inget ja från någon.

Men kulören kan kosta. Samma stycke fortsätter: Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. En mörk vägg som kräver tre strykningar eller en tapet som sitter fast i spacklet kan bli hyresgästens kostnad vid flytten. Tredje stycket: Frågan om skyldighet för hyresgästen att betala ersättning enligt första stycket prövas av hyresnämnden. Ett råd i offerten om kulör och underlag är alltså en tjänst, inte en artighet.

Avtalet kan ta bort rätten, men bara i två fall. Andra stycket låter parterna avtala bort rätten om hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en ägarlägenhet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt, eller om lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt. Hyr kunden i andra hand av en bostadsrättshavare kan avtalet alltså säga nej till penseln. Fråga efter avtalet.

Längre än så sträcker sig inte 24 a §. Paragrafen nämner målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Ett nytt kök, en riven vägg, ett omgjort badrum eller en flyttad avloppsledning står inte där. Lägenheten är hyresvärdens, och ett sådant jobb åt hyresgästen bygger på hyresvärdens medgivande. Be att få se det skriftligt. Saknas det blir det svårt att visa vem som beställde vad, den dag hyresvärden frågar.

Hyresgästen svarar för hantverkaren. 24 § första stycket: Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Stycket säger vidare att hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom vållande, vårdslöshet eller försummelse av bland andra den som, med lagens ord, där utför arbete för hans räkning. Gör du en vattenskada på hyresgästens uppdrag är det alltså hyresgästen som hyresvärden kräver, och hyresgästen som sedan vänder sig till dig. Ett skriftligt uppdrag och din ansvarsförsäkring är det som håller den kedjan ihop.

Skadan ska anmälas genast. 24 § andra stycket: Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Försummas det blir hyresgästen ansvarig för skada som föranleds av försummelsen, enligt samma stycke. Hittar du fukt bakom kaklet som du river åt hyresgästen är det första samtalet till hyresvärden, inte till grossisten.

Underhållet är hyresvärdens. 15 § första stycket: Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats eller följer av andra stycket. 9 § första stycket kräver att lägenheten enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Andra stycket i 15 § säger att när lägenheten är uthyrd till bostad ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk.

Samma vägg, två beställare. Det ger två olika offerter för samma vägg. Är målningen sliten av ålder och bruk är det hyresvärdens sak att ombesörja den, och då är det hyresvärden som beställer och betalar. Vill hyresgästen ha en annan kulör nu, på egen bekostnad, är det 24 a §, och då är det hyresgästen som betalar. Skriv beställaren och betalaren på första raden.

Brist som inte åtgärdas: hyresgästen får göra det själv. Enligt 16 § första stycket 3 tillämpas bestämmelserna i 10-12 §§ också när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket. I 11 § första stycket 1 står: Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Då kan det vara hyresgästen som beställer och hyresvärden som till sist betalar. Tillsägelsen ska ha skett först, och den ska kunna visas. Be om en kopia innan du börjar.

Hyresvärdens ombyggnad: hyresgästerna har en röst. 18 d § första stycket: En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. Det är reglerna om hyresgästinflytande, och de gäller jobbet du offererar till bostadsbolaget.

Godkännande eller hyresnämnden. Andra stycket: För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Gäller åtgärderna de gemensamma delarna räcker det att hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna har godkänt dem. Är ett nytt kök en sådan standardhöjning blir trettio kök trettio godkännanden, eller ett beslut från hyresnämnden.

Undantaget: lägsta godtagbara standard. Samma stycke slutar: Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena. Där räknas sex anordningar upp, bland dem kontinuerlig uppvärmning, avlopp för spillvatten och personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch. Att sätta in en dusch där det inte finns någon kräver alltså inget godkännande. Att byta en fungerande dusch mot ett påkostat badrum kan göra det.

Meddelandet ska vara skriftligt, och sedan går det två månader. 18 e § första stycket: Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d § ska hyresvärden skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta. Andra stycket låter hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om en berörd hyresgäst inte godkänner åtgärden, och fortsätter: Ansökan får göras tidigast två månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen. Därefter tar nämndens handläggning den tid den tar. Ett startdatum i din offert som ligger närmare än så bygger på att alla redan har sagt ja.

När nämnden säger ja. 18 f § första stycket: En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Andra stycket väger hyresvärdens intresse mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas, och den enskilda hyresgästens förhållanden får vägas in om det finns särskilda skäl.

Börjar arbetet utan ja kan nämnden stoppa det. 18 h § första stycket: Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyresvärden att utföra åtgärden. Förbudet får förenas med vite. Andra stycket: En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst. Det är ditt lag som står i trapphuset när förbudet kommer. Be att få se godkännandena eller nämndens beslut innan ställningen går upp.

Tre undantag. 18 g §: Bestämmelserna i 18 d-18 f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som avser endast ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. Den som hyr ut en enda villa vid sidan av behöver alltså inget godkännande för att bygga om köket. Ett bostadsbolag behöver det.

Tillträdet: en månads tillsägelse. 26 § tredje stycket: Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock inte utföras utan hyresgästens medgivande under den sista månad som hyresförhållandet består. Månaden är din tidplan: en offert som säger att du börjar nästa vecka i en bebodd lägenhet förutsätter att tillsägelsen redan är gjord.

Större arbete ger hyresgästen rätt att säga upp. Samma stycke: Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han eller hon fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte påbörjas före den tidpunkt som hyresgästen kunnat säga upp avtalet till, om inte hyresgästen medger det. Stycket gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som hyresvärden genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att utföra.

Det brådskande får göras direkt. Första stycket: Hyresvärden har på begäran rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn av lägenheten eller hur den används, eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada. Ett läckage som sprider sig väntar inte en månad. Sista stycket: Om hyresgästen inte ger tillträde till lägenheten när denne är skyldig att göra det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. Paragrafen fick sin nuvarande lydelse genom lag (2026:844), i kraft från den 2 juli 2026.

Inte större olägenhet än nödvändigt. Fjärde stycket: I fall som anges i första-tredje styckena ska hyresvärden eller samfällighetsföreningen se till att hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Hyresvärden ska ersätta hyresgästen för skada som orsakas genom arbete som avses i tredje stycket, även om skadan inte beror på dennes försummelse. Ansvaret mot hyresgästen ligger på hyresvärden, som kan vända sig till dig om det är du som har vållat skadan. Skyddstäckning, damm och städning hör hemma i offertens rader.

Bygget kan sänka hyran. 16 § första stycket 2 gör samma regler tillämpliga när hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan att hyresgästen är vållande, och 11 § första stycket 3 ger då hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick. Tredje stycket i 16 § låter hyresvärden och hyresgästen med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket få nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt. Utan ett sådant avtal kan varje vecka utan diskbänk kosta hyresvärden hyra. Din tidplan är värd pengar för beställaren.

Standardhöjning utan ja syns inte i hyran. 55 a § första stycket: Vid prövning av hyran ska en åtgärd av hyresvärden som avses i 18 d § och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om godkännande eller tillstånd krävdes och inte har lämnats, om lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden, och om det vid tidpunkten för ändringen av hyran har förflutit högst fem år sedan åtgärden slutfördes. Ett kök som byggts utan godkännande kan alltså bli ett kök som inte får betalas med högre hyra.

Hyresgästens egen förbättring räknas inte hyresvärden till godo. Andra stycket: Om hyresgästen har bekostat ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförlig betydelse i sin lägenhet, får hyresvärden tillgodoräkna sig den förbättringen endast om det finns särskilda skäl för det. Paragrafen fick sin nuvarande lydelse genom lag (2026:773), i kraft från den 1 juli 2026. Betalar hyresgästen ditt jobb, skriv lägenhetens adress och vad som gjorts på fakturan. Den är hyresgästens bevis om hyran prövas.

Överklagandet: tre veckor. 70 § första stycket: Beslut av hyresnämnden i följande frågor får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. I listan står upprustningsföreläggande eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 a-18 f eller 18 h §, och ersättning enligt 24 a §. Räkna med de veckorna i tidplanen när ett tillstånd från nämnden är det jobbet vilar på.

Tre rader i offerten. Vem som beställer och vem som betalar: hyresgästen, hyresvärden, eller hyresvärden efter en tillsägelse som inte följts. Vilket ja jobbet vilar på: 24 a §, hyresvärdens skriftliga medgivande, hyresgästernas godkännanden eller hyresnämndens beslut. Och när du får komma in: tillsägelsen en månad i förväg, eller veckan då hyresgästen kan säga upp avtalet. Då vet kunden vad offerten bygger på, och du vet att ingen hyresnämnd stoppar jobbet halvvägs.

Byggd för hur just du offererar

Samma motor, skräddarsydd för din bransch. Testa 5 offerter gratis, konto på tio sekunder.

Innan du börjar i en hyreslägenhet

Vad lagen kräver, och när.

Registret visade den 24 oktober 2026 etthundrasextiofyra ändringsposter för jordabalken. Av de paragrafer som citeras här ändrades 26 § senast genom lag (2026:844) och 55 a och 70 §§ genom lag (2026:773). JB betyder jordabalken (1970:994), och hyreslagen är dess tolfte kapitel.

Vanliga frågor

Offert-motorn för fler yrken