Prata in jobbet, så får offerten raderna om vem som beställer, vilket tillstånd jobbet vilar på och vilka regler som gäller.
Kunden vill öppna upp mellan kök och vardagsrum, flytta diskbänken till fönstret och lägga in en golvbrunn till. Lägenheten är en bostadsrätt, och det är bostadsrättslagen som avgör vad kunden får bestämma själv, vad styrelsen måste säga ja till, vem som betalar när en stam läcker och vad som händer om jobbet görs utan lov. Ordet ägande står inte i lagen. 7 kap. 18 § talar om nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt, och huset är föreningens. Nedan står paragraferna ordagrant, med vad de betyder för den som offererar. Lagtexten och författningsregistret lästes den 25 oktober 2026.
| Jobbet | Vem som bestämmer | Var det står |
|---|---|---|
| Ingrepp i en bärande konstruktion | Styrelsens tillstånd | BRL 7 kap. 7 § första stycket 1 |
| Ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, nya eller ändrade | Styrelsens tillstånd | BRL 7 kap. 7 § första stycket 2 |
| Anordning för ventilation, ny eller ändrad | Styrelsens tillstånd | BRL 7 kap. 7 § första stycket 3 |
| Eldstad, rökkanal eller annat som påverkar brandskyddet | Styrelsens tillstånd | BRL 7 kap. 7 § första stycket 4 |
| Någon annan väsentlig förändring av lägenheten | Styrelsens tillstånd | BRL 7 kap. 7 § första stycket 5 |
| Särskilda historiska eller konstnärliga värden påverkas | Alltid styrelsens tillstånd | BRL 7 kap. 7 § andra stycket |
| Reparation av en stamledning som tjänar fler än en lägenhet | Föreningen | BRL 7 kap. 12 § andra stycket |
| Lägenhetens skick i övrigt | Bostadsrättshavaren, om stadgarna inte säger annat | BRL 7 kap. 12 § första stycket |
Först: vad är kundens och vad är föreningens? I en bostadsrätt finns två som bär ansvaret för lägenheten, och lagen delar det mellan dem. Kunden bor där och svarar för det mesta innanför dörren. Föreningen äger huset och svarar för resten. Gränsen avgör vem som beställer jobbet, vem som betalar det och vem som måste säga ja innan du börjar. Den går ofta mitt genom ett badrum.
Lägenhetens skick är kundens. 7 kap. 12 § första stycket: Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. Golv, väggytor, snickerier, köksinredning och badrumsporslin är alltså i regel kundens sak, och kundens kostnad.
Stadgarna kan flytta gränsen. Orden om inte något annat bestämts i stadgarna gör föreningens stadgar till en del av underlaget. Många föreningar har en egen förteckning över vem som svarar för vad, ner till golvbrunnar och tätskikt. Be kunden om stadgarna, eller fråga styrelsen, innan du räknar. En offert som utgår från lagens huvudregel kan ha fel betalare.
Stammarna är föreningens. Andra stycket: Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. Läcker stammen bakom kundens kakel är reparationen av stammen föreningens. Kaklet och tätskiktet runt den kan ändå vara kundens, beroende på stadgarna. Två beställare, en vägg.
Föreningen har resten. 7 kap. 4 §: Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Det som inte är kundens enligt 12 § är alltså föreningens, och då är det styrelsen som beställer.
Gör föreningen inte sitt får kunden göra det. Samma paragraf fortsätter: Bestämmelserna i 2 § tillämpas om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. 2 § ger då bostadsrättshavaren rätt att avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Då kan det vara kunden som beställer och föreningen som till sist betalar. Tillsägelsen ska ha skett först. Be om en kopia innan du börjar.
Och årsavgiften kan sättas ned. 2 § första stycket slutar: För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. Andra stycket: Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida. För styrelsen är din tidplan alltså värd pengar.
Fem slags jobb kräver styrelsens tillstånd. 7 kap. 7 § första stycket: Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, installation eller ändring av anordning för ventilation, installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet, eller någon annan väsentlig förändring av lägenheten. Det är fem punkter, och de flesta köks- och badrumsjobb landar i minst en av dem.
Den bärande väggen. Punkt 1 är ingrepp i en bärande konstruktion. Öppningen mellan kök och vardagsrum, en ny dörr i en mellanvägg eller en urfräsning för en ledning kan vara det. Om väggen bär vet styrelsen eller husets ritningar, inte kunden. Fråga innan du räknar på rivningen.
Rören. Punkt 2 är installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten. En flyttad diskbänk, en ny golvbrunn, en toalett på en annan plats eller ett element som byter vägg ändrar ledningarna. Byte av en blandare på samma plats nämns inte. Gränsen för vad som är en ändring står inte i paragrafen, så skriv i offerten vilka ledningar som rörs.
Luften och elden. Punkt 3 är installation eller ändring av anordning för ventilation, och punkt 4 installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet. Ventilationen i ett flerbostadshus är gemensam, och en kanal som byggs om i en lägenhet påverkar de andra. Samma sak med brandcellsgränser: en genomföring i ett bjälklag eller en vägg mot trapphuset kan påverka brandskyddet.
Den femte punkten är öppen. Punkt 5 är någon annan väsentlig förändring av lägenheten. Vad som är väsentligt definieras inte i paragrafen. Ett nytt planlösningsförslag, en ny våtzon eller ett kök som flyttar till ett annat rum ligger nära. Är det tveksamt är en fråga till styrelsen billigare än en tvist efteråt.
Kulturvärden: alltid tillstånd. Andra stycket: För en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas. Det gäller även jobb som annars inte hade krävt något. En stuckatur, en kakelugn eller ett originalgolv i ett sekelskifteshus kan vara ett sådant värde.
Styrelsen får bara säga nej av ett skäl. Tredje stycket: Styrelsen får vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ett tillstånd får förenas med villkor. Villkoren är en del av jobbet. Står det i tillståndet hur något ska utföras, eller vem som ska utföra det, ska det stå i din offert också.
Säger styrelsen nej finns hyresnämnden. Samma stycke slutar: Om bostadsrättshavaren är missnöjd med styrelsens beslut får han eller hon begära att hyresnämnden prövar frågan. Paragrafen fick sin nuvarande lydelse genom lag (2022:1026), i kraft från den 1 januari 2023. Nämndens beslut kan i sin tur överklagas. 11 kap. 3 § första stycket säger att beslut av hyresnämnden i följande frågor får överklagas till Svea hovrätt, och punkt 4 är tillstånd till en åtgärd i en lägenhet enligt 7 kap. 7 §. Andra stycket: Ett överklagande ska ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Ett jobb som väntar på nämnden har inget startdatum.
Bygger kunden utan tillstånd står lägenheten på spel. 7 kap. 18 § räknar upp när nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt är förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Punkt 9: om bostadsrättshavaren utan behövligt tillstånd utför en åtgärd som anges i 7 § första eller andra stycket. Det är kundens lägenhet som står på spel, men det är ditt arbete som är åtgärden.
Men det finns en väg tillbaka: rättelse. 7 kap. 20 § första stycket: Bostadsrättshavaren får inte sägas upp på grund av ett sådant förhållande som avses i 18 § 2, 3, 5-7 eller 9 om han eller hon efter tillsägelse så snart som möjligt vidtar rättelse. Rättelse efter ett olovligt ingrepp kan betyda att det som byggts ska byggas tillbaka. Det blir en ny offert, och den kan vara dyrare än den första.
Eller tillstånd i efterhand. Andra stycket: Bostadsrättshavaren får heller inte sägas upp på grund av ett sådant förhållande som avses i 18 § 2, om det är fråga om en bostadslägenhet, eller ett sådant förhållande som avses i 18 § 9, om han eller hon så snart som möjligt ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad. Ansökan måste alltså också beviljas. Ett nej från nämnden lämnar rättelsen kvar.
Föreningen har två månader på sig. 7 kap. 21 § andra stycket: bostadsrättshavaren får inte heller skiljas från lägenheten om föreningen inte inom två månader från den dag då föreningen fick reda på ett förhållande som avses i 18 § 2 eller 9 har sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse. Och enligt 19 § första stycket är nyttjanderätten inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse. Inget av det gör ett olovligt jobb till ett lovligt. Det avgör bara om kunden får bo kvar.
Föreningen kan laga på kundens bekostnad. 7 kap. 12 a §: Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 §, eller utför en åtgärd i strid med 7 §, så att någon annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom och bostadsrättshavaren inte efter uppmaning avhjälper bristen så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Ett försvagat bjälklag eller ett otätt våtrum som hotar grannen under är sådana fall. Då kan föreningen anlita någon annan, och kunden får fakturan.
Vattenskadan: kunden svarar för hantverkaren. 7 kap. 12 § tredje stycket: För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse, eller genom vårdslöshet eller försummelse av bland andra, med lagens ord, någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten. Gör du en vattenledningsskada på kundens uppdrag är det alltså kunden som föreningen vänder sig till, och kunden som sedan vänder sig till dig. Ditt skriftliga uppdrag och din ansvarsförsäkring håller den kedjan ihop.
Brandskadan är en annan sak. Fjärde stycket: För reparation på grund av brandskada som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon annan än bostadsrättshavaren själv är dock denne ansvarig endast om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn. Tar det eld efter ditt arbete svarar kunden mot föreningen bara om kunden själv har brustit. Då kan föreningen i stället vända sig direkt till den som orsakade branden.
Föreningens regler gäller ditt lag. 7 kap. 9 § första stycket: Han eller hon skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Samma stycke slutar: Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att dessa åligganden fullgörs också av dem som han eller hon svarar för enligt 12 § tredje stycket 2. Där står hantverkaren. Föreningens ordningsregler om tider, hiss, trapphus och avfall binder alltså kunden även för ditt lag. Be att få dem innan du planerar de bullriga dagarna.
Föreningen får komma in. 7 kap. 13 § första stycket: Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt 12 a §. Samma stycke: Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Någon tidsfrist för tillsägelsen, som hyreslagens månad, står inte i paragrafen. Sista stycket: Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning.
Tre rader i offerten. Vem som beställer och betalar: kunden, föreningen, eller föreningen efter en tillsägelse som inte följts. Vilket ja jobbet vilar på: styrelsens tillstånd med datum och villkor, eller hyresnämndens beslut, för varje punkt i 7 kap. 7 § som jobbet rör. Och vilka regler som gäller på plats: stadgarnas ansvarsfördelning och föreningens ordningsregler. Då vet kunden vad offerten bygger på, och du vet att ingen styrelse stoppar jobbet halvvägs.
Beskriv lägenheten, vilka väggar och rör som rörs och vad styrelsen har sagt, som du skulle säga det på plats.
Offerten får raderna om beställaren, styrelsens tillstånd, villkoren och vem som betalar.
Kunden ser vad jobbet vilar på, innan du river första plattan.
Samma motor, skräddarsydd för din bransch. Testa 5 offerter gratis, konto på tio sekunder.
Vad lagen kräver, och när.
| Vad som krävs | När | Var det står |
|---|---|---|
| Styrelsens tillstånd | Före ingrepp i bärande konstruktion, ledningar, ventilation, brandskydd eller annan väsentlig förändring | BRL 7 kap. 7 § |
| Tillståndets villkor i offerten | När tillståndet förenas med villkor | BRL 7 kap. 7 § |
| Hyresnämndens prövning | När styrelsen säger nej | BRL 7 kap. 7 § |
| Tre veckor att överklaga till Svea hovrätt | Hyresnämndens beslut om tillstånd | BRL 11 kap. 3 § |
| Tillsägelse till styrelsen först | Innan kunden avhjälper föreningens brist | BRL 7 kap. 2 och 4 §§ |
| Föreningens ordningsregler | Under hela arbetet | BRL 7 kap. 9 § |
| Rättelse så snart som möjligt | Efter tillsägelse om en åtgärd utan tillstånd | BRL 7 kap. 20 § |
Registret visade den 25 oktober 2026 fyrtiofem ändringsposter för bostadsrättslagen. Av de paragrafer som citeras här ändrades 7 kap. 7, 12 a, 18, 20 och 21 §§ senast genom lag (2022:1026) och 11 kap. 3 § genom lag (2026:477). BRL betyder bostadsrättslagen (1991:614).
Ja, om jobbet innefattar installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller någon annan åtgärd i 7 kap. 7 § första stycket bostadsrättslagen. Då krävs styrelsens tillstånd.
Inte utan styrelsens tillstånd om det är ett ingrepp i en bärande konstruktion, enligt 7 kap. 7 § första stycket 1. Om väggen bär vet styrelsen eller husets ritningar.
Ja, om flytten innebär installation eller ändring av ledningar för avlopp eller vatten, enligt 7 kap. 7 § första stycket 2.
Installation eller ändring av anordning för ventilation kräver styrelsens tillstånd, enligt 7 kap. 7 § första stycket 3.
Det definieras inte i 7 kap. 7 §. Punkt 5 kräver tillstånd för någon annan väsentlig förändring av lägenheten, utöver de fyra punkterna före. Är det tveksamt, fråga styrelsen.
Styrelsen får vägra att ge tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, enligt 7 kap. 7 § tredje stycket. Ett tillstånd får förenas med villkor.
Bostadsrättshavaren får begära att hyresnämnden prövar frågan, enligt 7 kap. 7 § tredje stycket. Nämndens beslut får överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor, enligt 11 kap. 3 §.
Nyttjanderätten kan bli förverkad och föreningen berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning, enligt 7 kap. 18 § 9. Den som efter tillsägelse så snart som möjligt vidtar rättelse får inte sägas upp, enligt 20 §.
Bostadsrättshavaren får inte sägas upp på grund av en åtgärd utan tillstånd om han eller hon så snart som möjligt ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad, enligt 7 kap. 20 § andra stycket.
Har föreningen inte inom två månader från den dag den fick reda på åtgärden sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse, får bostadsrättshavaren inte skiljas från lägenheten på den grunden, enligt 7 kap. 21 §.
Om åtgärden äventyrar någon annans säkerhet eller ger risk för omfattande skador på någon annans egendom, och bostadsrättshavaren inte efter uppmaning avhjälper bristen så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad, enligt 7 kap. 12 a §.
Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar som föreningen har försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet, enligt 7 kap. 12 § andra stycket. Stadgarna kan säga mer om ytskikten runt omkring.
Bostadsrättshavaren svarar för reparationen om skadan uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon som för bostadsrättshavarens räkning utför arbete i lägenheten, enligt 7 kap. 12 § tredje stycket. Kunden kan sedan vända sig till hantverkaren.
Bostadsrättshavaren är ansvarig för reparation på grund av brandskada som någon annan har orsakat endast om bostadsrättshavaren brustit i omsorg och tillsyn, enligt 7 kap. 12 § fjärde stycket.
Bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick om inte något annat bestämts i stadgarna, enligt 7 kap. 12 § första stycket. Stadgarna kan alltså flytta gränsen mellan kunden och föreningen.
Ja, om styrelsen inte på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Då får bostadsrättshavaren avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, enligt 7 kap. 2 och 4 §§.
Bostadsrättshavaren ska rätta sig efter föreningens regler och hålla noggrann tillsyn över att de följs också av den som för bostadsrättshavarens räkning utför arbete i lägenheten, enligt 7 kap. 9 och 12 §§.
Föreningens företrädare har rätt att komma in när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt 12 a §, enligt 7 kap. 13 §.
Vem som beställer och betalar, vilket tillstånd jobbet vilar på med datum och villkor, och vilka av föreningens regler som gäller på plats.